GEÇERSİZ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEUYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜNDE UYGULANACAK HUKUK KURALLARININ TARTIŞILMASI

GEÇERSİZ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE

UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜNDE UYGULANACAK HUKUK KURALLARININ TARTIŞILMASI

I. GİRİŞ:

Ülkemizdeki en güçlü ekonomik alanlardan biri inşaat alanı olup yaşanan her krizde bu alanda çok fazla sayıda hukuki uyuşmazlık da yargıya yansımaktadır. Bu makalemizde hukuken geçersiz olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlığın çözümünde uygulanacak hukuk kurallarının neler olması gerektiği konusunu tartışacağız.

II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİLİK KOŞULU:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; özünde taşınmaz sahibinin taşınmazı üzerinde bir eser meydana getirmesi için bir yüklenici ile anlaştığı ve yükleniciye sözleşmenin imzalanmasından sonra sözleşme süresi içinde meydana getireceği eserin niteliğine göre eserde yer alan bağımsız bölümlerin taşınmaz mülkiyeti oluştuktan sonra yüklenicinin payına düşen kısımlarının satışını ve devrini vadettiği verdiği kendine özgü ve eser sözleşmesinin özelliklerini taşıyan sözleşmelerdir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706’ya göre; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” aynı şekilde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237’ye göre; “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de niteliği itibariyle taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi içerdiği için bu kanun hükümlerine bağlı olup geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Yasa koyucu resmi şekilde sözleşme düzenleme yetkisini noterlere vermiştir. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60’a göre; “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” noterlerin yetkisindedir. Taşınmaz sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşme noterde resmi ve düzenleme şeklinde yapılmamış ise hukuken geçerli değildir. Yasa koyucu taşınmaz satışlarını resmi şekilde yapılmasını emredici kanun hükmü ile düzenlediğinden bu durum kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce kendiliğinden dikkate alınmak zorundadır. Yargıtay 15. HD 1990 / 3418 – 4382 sayılı ve 30.10.1990 tarihli kararında “Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devrini de içerdiğinden, MK 634 (TMK m. 706) BK m. 213 (TBK m. 237) ve Tapu Kanunu m. 26 ile Noterlik Kanunu m. 60 hükümleri uyarınca resmi şekilde yapılmalıdır. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, hakim görevi nedeniyle bu hususu resen göz önünde bulundurmak zorundadır” (Cengiz Kostakoğlu; İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri; s. 82) tespitinde bulunmuştur. Bu nedenle resmi şekilde yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı davalarda mahkemeler öncelikle sözleşmenin geçersizliğinin tespitine kendiliklerinden karar vermek zorundadırlar.

III. GEÇERSİZ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜNDE UYGULANACAK HUKUK KURALLARI:

Noterde resmi şekilde yapılmamış dolayısıyla da hukuken geçersiz olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı davalarda uyuşmazlığın çözümünde Yargıtay çok eski kararlarında taraflar arasında vekâlet ilişkisi varsa vekâlet sözleşmesi hükümlerine göre, vekâlet ilişkisi yoksa vekâletsiz iş görme hükümlerine göre uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği görüşündeydi. Ancak Yargıtay bu görüşünden dönerek bu tür uyuşmazlıklarda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğine karar vermiştir. Aşağıda her iki hukuk kuralının incelemesini yaparak konunun incelemesin yapacağız.

IV. SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜ:

Hukukumuzda sebepsiz zenginleşme hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77’de “Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.” şeklinde düzenlenmiştir.

Bu maddeye göre sebepsiz zenginleşme nedeniyle talepte bulunma hakkının doğabilmesi için haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşme durumunun olması gerekmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre de sebepsiz zenginleşme nedeniyle geri verme yükümlülüğünün ise zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğduğu kabul edilmiştir.

Maddenin her iki fıkrasını ayrı ayrı geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulayacak olursak maddenin uyuşmazlığın çözümünde yetersiz kaldığı görülecektir.

Öncelikle sebepsiz zenginleşme için zenginleşmenin haklı bir sebep olmama durumu aranmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olması tarafların haklı olmadıkları anlamına gelmemektedir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması hukuki geçerlilik koşulu olup geçersizlik her iki taraf içinde söz konusudur. Bu sözleşmeye göre taraflardan birinin diğer için yaptığı işlemler diğer taraf nezdinde bir yarar doğurmuşsa ya da bir harcama yapılmasını gerektirmişse bu durum zaten haklı bir nedendir. Ancak asıl önemli nokta geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle yükleniciler yaptıkları işlerle iş sahiplerinin zenginleşmelerine neden olmadan da bir takım harcamalar yapmakta ve tarafların arasında anlaşmazlık ortaya çıkması durumunda da bu harcama kalemlerini talep etmektedirler. Bu durumda iş sahibi açısından bir zenginleşme olmamışsa yüklenici bu maddeye göre talepte bulunamayacaktır. Örneğin yüklenici iş sahibinin taşınmazında harita mühendisine aplikasyon ölçümü yaptırmış ise bu ölçüm için belli bir masraf yaptırmış ve bu masraf yüklenicinin mal varlığında bir azalmaya neden olmuştur. Ancak iş sahibinin mal varlığında bir artışa neden olmamıştır. Bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yüklenicinin bu masraf iş sahibinde talep etmesi mümkün olamayacaktır.

Geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle talep edilecek alacaklarda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması durumunda zenginleşilen miktarın talep dilebilmesi için zenginleşmenin doğduğu anın tespit edilmesi gerekmektedir. Maddenin ikinci fıkrasına göre sebepsiz zenginleşme nedeniyle geri verme yükümlülüğü ise zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğduğu kabul edilmiştir. Geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanma hali yüklenicinin yapmakta olduğu işin niteliği gereği somut olayın özelliğine göre çok iyi belirlenmelidir. Ancak yüklenici yapmayı üzerine aldığı işi yerine getirmek için bir takım işlere başladıysa artık bu işlerin iş sahibi açısından geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanma hali söz konusu olmayacaktır. Örneğin yüklenici inşaat mühendisine statik proje hazırlatmış, taşınmazın üzerinde inşaat hazırlık için hafriyat yapmış ise bu işlerin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanma hali söz konusu olmayacaktır. Sona erme hali için de sözleşmenin iş sahibi tarafından feshedilmesi durumu örnek gösterilemeyecektir. Çünkü sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için başından itibaren geçersizdir. Dolayısıyla feshi de hukuken söz konusu değildir. Bu gerekçelerle geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77’ye göre sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanamayacağı düşüncesindeyim.

Bu konuda Prof. S. S. Tekinay ise, “...haksız iktisap kurallarının uygulanabilmesi için vuku bulan iktisabın, sebepsiz iktisap kuralları dışında özel bir hukuk kuralına dayanılarak iadesinin mümkün olmaması gerekir. Zira böyle bir imkân varsa, artık sebepsiz iş görme kuralları kuralları değil sözü edilen sözü edilen özel kurallar uygulanır, daha açık bir ifade ile iadenin, sözleşmeden dönme sebebiyle iade, vekâletsiz iş görmeye dayanan iade davası gibi yollarla gerçekleştirilmesi mümkünse artık sebepsiz iktisap kurallarına başvurulamaz.” ( Prof. S. S. Tekinay, Borçlar Hukuku, IV. Baskı s. 559’dan aktaran Cengiz Kostakoğlu; İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri; s. 85)

V. VEKÂLET SÖZLEŞMELERİNE GÖRE UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜ:

Vekâlet sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 502 ve devamı maddelerde, vekâletsiz iş görme ise 526 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Her birini sırasıyla aşağıdaki olası durumlara göre inceleyelim.

Geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte yükleniciye iş sahibi vekâlet vermişse eğer taraflar arasında aynı zamanda vekâlet sözleşmesi kurulmuş demektir. Bu durumda TBK m. 502 ve devamı maddeler uygulanacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğu zaman yükleniciye inşa edilecek bağımsız bölümleri devretme yetkisini de içermektedir. TBK m. 504’e göre taşınmaz devrine ilişkin vekâletlerde taşınmaz devri için özel yetki bulunması gerekmektedir. Geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi olarak yapılmadığı için bu sözleşmelerde yazılı olan devir yetkisi de geçerli değildir. Ancak bu sözleşme haricinde bu sözleşmeye bağlı olarak verilmiş ayrı bir vekâletname varsa o vekâletnamede taşınmaz devrine ilişkin özel yetki de olmak zorundadır.

TBK m. 505’e göre; “Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür.” Taraflar arasındaki geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersiz olsa da eğer iş sahibi tarafından varlığı inkâr edilmiyorsa ya da imza inkârı yapılmıyorsa iş sahibi açısından vekâlet verenin açık talimatı olarak kabul edilmelidir. Dava yüklenicinin yaptığı masrafları iş sahibinden talep etmesine ilişkin bir alacak davası ise bu durumda yüklenicinin talep ettiği alacak kalemlerinin bu açık talimata aykırı olup olmadığının tespiti gerekecektir.

TBK m. 506/II’ye göre; “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.” Yüklenici, iş sahibinden talep ettiği alacak kalemlerini eğer yapmaması gereken bir masraf olarak yapmış ise özen yükümlülüğünü yerine getirmediğinden isteyemeyecektir. Örneğin iş sahibi ile altı kat için geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra imar planındaki değişiklikle iş sahibinin taşınmazının bulunduğu alanda kat izninin beşe düşürülmesine karşın yüklenici altı kata göre mimari proje hazırlayıp projenin belediyeden ruhsat alamaması durumunda proje bedelini iş sahibinden talep edemeyecektir. Çünkü yüklenicinin inşaat yapacağı alandaki imar durumunu araştırması ve ona göre mimari proje hazırlaması sadakat ve özen yükümlülüğünün bir gereğidir.

TBK m. 508’e göre; “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.” Bu madde uyuşmazlıkların çözümün de karşılıklı yükümlülüklerin esas alındığını göstermektedir. Yüklenici konumunda olan davacının geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle talep ettiği alacak kalemlerine karşılık vekillik görevi süresince iş sahibi adına elde ettiği ve iş sahibine yarayacak her türlü faydalı belgeyi de iş sahibine vermekle yükümlüdür. Örneğin geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yaptığı, zemin etüt çalışma raporunun bedelini talep etmekte ise bu raporu da iş sahibine teslim etmelidir.

VI. VEKÂLETSİZ İŞ GÖRME SÖZLEŞMELERİNE GÖRE UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜ:

Geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte yükleniciye iş sahibi vekâlet vermemişse bu durumda TBK m. 526’ya göre taraflar arasında vekâletsiz iş görme ilişkisi var demektir.

TBK m. 526’ya göre; “Vekâleti olmaksızın başkasının hesabına iş gören, o işi sahibinin menfaatine ve varsayılan iradesine uygun olarak görmekle yükümlüdür.” Taraflar arasındaki geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersiz olsa da eğer iş sahibi tarafından varlığı inkâr edilmiyorsa ya da imza inkârı yapılmıyorsa iş sahibi açısından bu sözleşme iş sahibinin varsayılan iradesi olarak kabul edilmelidir. Dava yüklenicinin yaptığı masrafları iş sahibinden talep etmesine ilişkin bir alacak davası ise bu durumda yüklenicinin talep ettiği alacak kalemlerinin bu varsayılan iradeye aykırı olup olmadığının tespiti gerekecektir.

TBK m. 527’ye göre; “Vekâletsiz iş gören, her türlü ihmalinden sorumludur.” Yüklenici, iş sahibinden talep ettiği alacak kalemlerini eğer kendi ihmalinden gereken ötürü yapmış ise bu durumdan kendisi sorumlu olacak ve geri isteyemeyecektir. Örneğin iş sahibi ile altı kat için geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra imar planındaki değişiklikle iş sahibinin taşınmazının bulunduğu alanda kat izninin beşe düşürülmesine karşın yüklenici altı kata göre mimari proje hazırlayıp projenin belediyeden ruhsat alamaması durumunda proje bedelini iş sahibinden talep edemeyecektir. Çünkü yüklenicinin inşaat yapacağı alandaki imar durumunu araştırması ve ona göre mimari proje hazırlaması gerekirken bu özeni göstermemesi kendi ihmalidir.

TBK m. 529’a göre “İş sahibi, işin kendi menfaatine yapılması hâlinde, iş görenin, durumun gereğine göre zorunlu ve yararlı bulunan bütün masrafları faiziyle ödemek ve gördüğü iş dolayısıyla üstlendiği edimleri ifa etmek ve hâkimin takdir edeceği zararı gidermekle yükümlüdür. Bu hüküm, umulan sonuç gerçekleşmemiş olsa bile, işi yaparken gereken özeni göstermiş olan iş gören hakkında da uygulanır. İş gören, yapmış olduğu giderleri alamadığı takdirde, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ayırıp alma hakkına sahiptir.” Dolayısıyla yüklenicinin bu maddeye göre geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında aplikasyon ölçüm ücreti, hafriyat bedeli, jeoloji mühendisi tarafından yapılan zemin etüt çalışması ücretinin, statik proje bedeli, mimari proje bedeli gibi iş sahibinin yararına yapıldığı açıkça belli olan işlerin bedelini talep etmekte hukuki yararı bulunmaktadır.

Bu maddede dikkat çeken konu iş görene yani yükleniciye, yapmış olduğu giderleri alamadığı takdirde, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ayırıp alma hakkının tanınmış olmasıdır. Dolayısıyla vekâlet sözleşmeleri ve ona bağlı olarak vekâletsiz iş görme hükümleri sebepsiz zenginleşme hükümlerini de kapsayan daha geniş bir hukuki alan oluşturmaktadır.

TBK m. 530’a göre; “İş sahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, iş görenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.” Bu maddeye göre de aynen vekâlet sözleşmelerinde ki 508’inci maddede ki gibi iş sahibinin yüklenicinin yaptığı iş nedeniyle doğan faydaları edinme hakları bulunmaktadır. Yüklenicinin bedelini talep ettiği ve iş sahibine yarayacak her türlü faydalı belgeyi de iş sahibine vermekle yükümlüdür. Örneğin geçersiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yaptığı, zemin etüt çalışma raporunun bedelini talep etmekte ise bu raporu da iş sahibine teslim etmelidir.

Yine bu maddede de sebepsiz zenginleşme hükümlerine yollama yapılmaktadır. İş sahibinin zenginleştiği ölçüde, iş görenin yani yüklenicinin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir.

VII. SONUÇ:

Madde madde açıkladığımız sebepsiz zenginleşme, vekâlet sözleşmeleri ve vekâletsiz iş görme durumları birlikte değerlendirildiğinde vekâlet sözleşmeleri ve ona bağlı olarak vekâletsiz iş görme hükümlerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerini de kapsayan daha geniş bir hukuk alanı oluşturduğu açıktır.

Eser sözleşmeleri gibi içinde hem eser hem de vekâlet sözleşmesi ilişkilerinin bulunduğu karma nitelikli sözleşmesel ilişkilerin olduğu uyuşmazlıkların sadece 6098 sayılı TBK m. 77 kapsamında çözülmeye çalışılması doğru ve adaletli bir sonucun ortaya çıkmasını engelleyecektir. Bu nedenle Yargıtay’ın bu konudaki uyuşmazlıkların TBK m. 77 kapsamında çözülmesi konusundaki içtihatlarına katılmıyorum.