İPOTEĞE KONU ALACAKLARIN GÜNCEL EKONOMİK KOŞULLARA UYARLANMASI TALEP EDİLEMEZ

İPOTEĞE KONU ALACAKLARIN GÜNCEL EKONOMİK

KOŞULLARA UYARLANMASI TALEP EDİLEMEZ

I. GİRİŞ:

Asliye hukuk ve asliye ticaret mahkemelerinde görülen davaların önemli bir kısmını ipoteğin kaldırılması davaları oluşturmaktadır. Bu davalarda talep edilen ipoteğin kaldırılması taleplerine konu ipoteklerin bir kısmı ise talep tarihinden yıllar önce konulmuş ipoteklere dayanmaktadır. Aradan geçen zaman içinde değişen ekonomik koşullar nedeniyle taşınmaz üzerine konulan ipotek bedelleri günümüz ekonomik koşullarında alacaklıları tatmin etmeyen rakamlara gerilemiş hale gelmektedir. Bu nedenle ipoteğin kaldırılması davalarında ipotek alacaklıları karşı dava açmak yoluyla ipotek bedellerinin güncellenmesini talep etmektedirler. Bu makalemizde bu konuyu ele alacağız.

II. HUKUKUMUZDA İPOTEK TÜRLERİ:

Kısaca özetleyecek olursak hukukumuzda iki tür ipotek bulunmaktadır. Birincisi üst sınır ipoteği ikincisi de ana para ipoteğidir. Üst sınır ipoteği henüz doğmamış bir alacak için teminat amaçlı olarak kurulan ipotektir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 851 ve 881’inci maddelerinde ifadesini bulan muhtemel bir alacağın teminatı olarak tesis edilen üst sınır (limit) ipoteğinde borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlandırılmıştır. Ana para ipoteği ise belli bir borca karşılık olarak kurulan ipotektir.

III. İPOTEĞİN KALDIRILMASI DAVALARINDA UYARLAMA TALEP EDİLEMEMESİNİN NEDENLERİ:

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 875’inci maddesine göre; taşınmaz rehininin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına ana para, takip giderleri ve gecikme faizi, iflasın açıldığı veya rehinin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz girmektedir. Dolayısıyla üst sınır ipoteğinde 4721 sayılı TMK’nun 875’inci maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının bu limiti aşması mümkün değildir. (Yargıtay HGK 24.05.1989 Tarih 1989/11-294 E. - 1989/378 K.) İpoteğin günümüzden yirmi yıl hatta otuz yıl önce konulmuş olması bu durumu değiştirmemektedir.

Kesin doğmuş ipotek de denilen anapara ipoteğinde, ipoteğin kapsamına, anapara, takip giderleri, yatırılan harçlar, alacaklı vekili için icra müdürlüğünce takdir edilen vekâlet ücreti, gecikme faizi ve sözleşmede yasal sınırlara uygun kararlaştırılan faizi girmektedir. İpotekli borç, ipotek belgesinde öngörülen sürenin dolmasıyla muaccel olur, alacaklı temerrüt faizini ancak bu tarihten sonra isteyebilir. Eğer ipotek süresiz olarak kurulduysa borç alacaklının ihtarıyla muaccel olur ve ihtar tarihinden itibaren gecikme faizi istenebilir. İcra müdür yardımcısı vade tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek faizleri hesaplayıp anaparaya ekler. Alacaklı ipotek akdi tablosunda belirlenmiş olan gerek temerrüt faizi ve gerekse akdi faiz oranına göre takipte bulunabilir. (Yargıtay 12. HD 09.07.2002 T.; 14236/15061) Temerrüt faizine yeniden temerrüt faizi işletilemez. İpoteğin bir yıl (altı ay) vadeyle faizsiz olarak kurulmuş olması halinde, alacaklı belirtilen bir yıl süre geçtikten sonra temerrüt faizi talep edebilir. (Yargıtay 12. HD 20.02.2006 T. 26399/3037)İpoteğin günümüzden yirmi yıl hatta otuz yıl önce konulmuş olması bu durumu değiştirmemektedir.

4721 sayılı TMK m. 864’e göre; “Rehinin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.” İpotekli alacaklar bu nedenle her zaman 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 148 ve devamı maddelerine göre takibe konulabilir. Alacaklının böyle bir hakkı varken çok uzun yıllar bu hakkını kullanmaması sonucunda alacağının değişen ekonomik koşullara göre değerinde azalma meydana geldiği gerekçesiyle 4721 sayılı TMK m. 875’de yazılı olan haklarının dışında başka ekonomik haklar talep etmesi TMK m. 2’deki dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Bu nedenle Yargıtay gerek üst sınır ipoteğinde gerekse ana para ipoteğinde ipoteğe konu alacağın güncellenemeyeceğini kabul etmekte ve bu konuda yerleşik kararları bulunmaktadır. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik kararlarından ikisinin tam metnini aşağıya aldım.

IV. ÜST SINIR İPOTEĞİNDE GÜNCELLEME OLAMAYACAĞINA İLİŞKİN YARGITAY KARARI:

Yargıtay

14. Hukuk Dairesi

Esas : 2011/10348

Karar : 2011/12622
Tarih : 25.10.2011

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.01.2010 gününde verilen dilekçe ile ipoteğin fekki istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.06.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR:

Dava, 396 ada 1 sayılı parsel üzerine yapılan binanın 2, 3, 10 ve 11 numaralı bağımsız bölümler tapu kaydında mevcut ipotek şerhinin kaldırılması istemine ilişkindir.

Davalılar, arsa sahibi olduklarını, yüklenici ile 20.02.1995 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, yapıya iskan alınamadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, savunma doğrultusunda dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.

İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin Türk Medeni Kanununun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Alacak sona erdiği halde alacaklı, terkin taahhüdünü iradesiyle yerine getirmezse, taşınmaz maliki ipoteğin fekkini (kaldırılmasını) dava yolu ile isteyebilir.

Somut olayda; incelenen ve ipotek akdinin çerçevesini tayin eden 22.02.1995 tarihli resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği görülmektedir. Bu haliyle ipotek, azami meblağ (üst sınır ipoteği) ipoteğidir. Türk Medeni Kanununun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır) ipoteğinde alacağın ulaşacağı miktar önceden belirsiz olduğundan taşınmazın ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda gösterilen limitle sınırlanabilir. Türk Medeni Kanununun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam miktarının bu limiti aşması olanaklı değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.05.1989 tarihli ve 1989/11-294 E.-1989/378 K. sayılı kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. Bu kural uyarınca üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı saptanmaktadır. Bu şekilde rehin edilen alacağın tutarı değil, ipotekli gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmektedir. O halde teminat, alacağı ve alacaklı icra takibi yapmışsa takip giderleri ile temerrüt faizlerini, üst sınıra kadar sınırlamaya tabi olmaksızın sağlamaktadır. Bu bakımdan üst sınır ipoteği kurulurken akit tablosuna üst sınır belirlenmesi yapıldıktan sonra " bu meblağa ilaveten" denilmek suretiyle ilave yapma olanağı bulunmamaktadır. Yapılsa da geçerli sayılmaz. Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.

Bütün bu açıklamaların sonucu doğrultusunda mahkemece yapılması gereken iş; resmi akit tablosundaki sözleşme hükmünü gözetilmek suretiyle alacaklının ipotekle teminat altına alınan anapara alacağı, sözleşmede 22 ay süreli faizsiz kaydı bulunduğundan bu sürenin bitiminden sonra talep edilebilecek gecikme faizi alacağı ile icra takibi yapıldığından takip giderlerinin ne olduğunu gerek duyulursa bilirkişiye hesaplatmak, bunların toplamını ipotek akit tablosunda gösterilen limiti aşmamak koşuluyla alacaklıya ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, eksiksiz depo edilirse kayıtlardaki ipotek şerhini terkin etmek, kısmen ödeme yapılırsa davanın reddine karar verilmekle beraber ödenen bölümü kütüğün düşünceler sütununda gösterilmesine karar vermek olmalıdır.

Değinilen yönler gözetilmeden eksik inceleme ve araştırmayla kurulan hüküm açıklanan bütün bu nedenlerle bozulmalıdır.

KARAR : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 25.10.2011 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

V. ANA PARA İPOTEĞİNDE GÜNCELLEME OLAMAYACAĞINA İLİŞKİN YARGITAY KARARI:

 

YARGITAY

13. Hukuk Dairesi

   

Esas : 2014/38030

Karar : 2015/30941

Tarih : 21/10/2015

Taraflar arasındaki terkin istemli davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ...'dan olan alacağına karşılık dava konusu ..... ada 1 parseldeki ( eski 1085 parsel ) davalı hissesine 23.02.1987 tarihinde ipotek tesis edildiğini geçen zaman süre içerisinde ipotek bedelinin değer kaybettiğini ileri sürerek, ipotek bedelinin günün şartlarına uyarlanması ve uyarlanacak bu bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davalıya olan borcunu ödediğini, savunarak ipoteğin kaldırılmasını dilemiştir.

Mahkemece, ipotekli alacağın zamanaşımına uğramayacağı gerekçe gösterilmek ve bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle 30.294 TL’nin tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin Türk Medeni Kanunu'nun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Alacak sona erdiği halde alacaklı terkin taahhüdüne rağmen iradesiyle terkin talebinde bulunmazsa taşınmaz maliki ipoteğin fekkini (kaldırılmasını) dava yolu ile isteyebilir.

Somut olayda; 23.02.1987 tarihli ipotek akdinin çerçevesini tayin eden resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, 3.000.000 TL karşılığı faizsiz ve 05.11.1987 vade tarihi belirlenmek suretiyle tesis edildiği görülmektedir. Açıklanan bu niteliğe göre ipotek, kesin borç (karz) ipoteğidir. Türk Medeni Kanunu'nun 875. maddesine göre kesin borç (karz) ipoteği, anapara yanında, gecikme faizini ve icra takibi yapılmışsa takip masraflarını da güvence altına alır. Bu kapsamda eldeki davada ipotek, kesin borç ( karz ) ipoteğine ilişkin olup, aleyhine ipotek tesis edilenin borcu, ipotek senedinde yer alan borç miktarı ve ödemede gecikilmesi halinde gecikme faizi kadar olduğundan ve lehine ipotek tesis edilen şahıs sadece bu miktarı ve icra takibi yapmış ise icra masraflarını isteyebileceğinden ipotek bedelinin uyarlanması mümkün değil ise de, davacı ipotek bedelinin uyarlanmasını ve uyarlanmış şeklinin tahsilini istediğinden ve davacının talebi içinde ipotek senedinde yer alan 3.000.000 TL’nin tahsiline dair talep olup olmadığı anlaşılmadığından, davacının talebi içinde ipotek bedeli olan 3.000.000 TL’nin (eski TL) tahsili talebi var ise davacı bunu isteme hakkına sahiptir. Bu itibarla öncelikle davacıya bu hususa ilişkin talebi açıklattırılarak bu kalem alacağın tahsili talebinin bulunması halinde davalıdan ödeme savunmasına ilişkin delilleri sorulup, alınarak ve davalının ödeme savunması üzerinde durularak hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi, davacının ipotek senedinde yer alan miktar için talebinin bulunmaması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece değinilen bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 517,50 harcın istek halinde iadesine, 21/10/2015 gününde oy birliğiyle karar verildi.