TAŞINMAZIN TAHLİYESİ İÇİN YAPILAN DANIŞIKLI (MUVAZAALI) SATIŞ İŞLEMİNE KARŞI AÇILAN DAVALAR

TAŞINMAZIN TAHLİYESİ İÇİN YAPILAN

DANIŞIKLI (MUVAZAALI) SATIŞ İŞLEMİNE

KARŞI AÇILAN DAVALAR

I. GİRİŞ:

Ülkemizde sıkça görülen olayların başında taşınmazını hukuken tahliye ettirme hakkına sahip olmayan mal sahiplerinin kiracıyı tahliye ettirmek için yaptıkları danışıklı satış işlemleri gelmektedir.  Bu makalemizde hukukumuzda kiracıya karşı danışıklı işlem olarak bilinen bu dava türünü inceleyeceğiz.

II. MUVAZAA (DANIŞIKLI İŞLEM) NEDİR? :

Tarafların isteyerek ve bilerek iradeleri ile beyanları arasında meydana getirdikleri uygunsuzluğa muvazaa denir. Tarafların irade ve beyanları aralarında isteyerek uygunsuzluk yaratmalarındaki amaç üçüncü kişileri yanıltmaktır. Yeni Türk Medeni Kanunu’nda “muvazaa” kavramının yerini aynı anlama gelen “danışıklı işlem” almıştır.

III. KİRACIYA KARŞI DANIŞIKLI İŞLEM NEDİR? :

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi hükümlerine göre kiracı sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan yükümlülüklerini süresi içinde ve eksiksiz olarak yerine getirmekte ise başkaca bir hukuki nedende ortaya çıkmadığı takdirde mal sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı olmaz. Ancak mal sahibinin taşınmazını daha yüksek fiyattan kiraya vermek istemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyemeyeceği derecede uzak ancak hatırını kıramayacağı derecede yakın bir dost ya da arkadaşına kiraya vermek istemesi ve benzeri durumlarda mal sahipleri taşınmazların tahliyesi için kiracıları zorlamaktadırlar. Kiracıların taşınmazı tahliye etmekte direnmeleri durumunda ise mal sahipleri taşınmazı bir başkasına satmakta ve satın alan kişide TBK m. 351’de yer alan “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı; 

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Hükümlerine dayanarak tahliyesini isteyebilmektedir. Burada danışıklı olan işlem satış işlemidir. Çünkü eski mal sahibi aslında malını satmak istememekte sadece hukuken tahliye davası açma hakkı olmadığı için yeni malikin tahliye davası açma hakkını kullanarak kiralananın tahliyesini amaçlamaktadır. Kiracıya karşı danışıklı işlemin özü budur.

            IV. TAHLİYE DAVASINDA DANIŞIKLI İŞLEMİN İLERİ SÜRÜLMESİ:

Yeni malik TBK m. 351 hükmüne göre kiracı aleyhinde tahliye davası açmışsa kiracı bu davada satışın kendisini tahliye ettirmek için danışıklı olarak yapıldığını ileri sürebilir. Bu durumda mahkeme satışı yapan eski mal sahibinin gerçektende asıl amacının taşınmazı satmak mı yoksa tahliye davası açma hakkı olmadığı için TBM m. 351 hükümlerine göre kiracıya tahliye ettirmek mi olduğunu araştırması gerekir.

Danışıklı işlem yapıldığı iddiası davalı tarafından ileri sürüldüğü için ispat yükü davalı kiracıdadır. Bunun için öncelikle kira sözleşmesine göre bütün edimlerini eksiksiz ve süresi içinde yerine getirdiğini ispatlamalıdır. İkinci olarak eski mal sahibinin taşınmazı satmasını gerektirecek kadar paraya ihtiyacı olmadığını ispatlamalıdır.

        V. TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASINDA DANIŞIKLI İŞLEMİN İLERİ SÜRÜLMESİ:

Davalı kiracı danışıklılık iddiasını cevap dilekçesi ile ileri sürebileceği gibi danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davası açarak da ileri sürebilir. Bu durumda davalı kiracı taşınmazın eski mal sahibinin adına tescilini talep edecektir.

VI. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’de yer alan “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir” hükmüne göre asliye hukuk mahkemeleridir. Çünkü tapu iptali ve tescili davaları mal varlığı hukukundan doğan dava türü olduğundan dava konusu hakkın değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir.

VII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YETKİLİ MAHKEME:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davasının konusunu oluşturan mal varlığı değeri tapulu taşınmaz olduğundan; HMK m. 12/I’e göre “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”

VIII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YARGILAMA YÖNTEMİ:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davaları HMK m. 118 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan yazılı yargılama yöntemine tabidir.

IX. DAVA AÇMA ZAMANI, ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER:

Danışıklılık iddialarında zamanaşımı ve hak düşürücü süre yoktur. Danışıklı işlemi öğrenen taraf hiçbir süre ile kısıtlı olmaksızın dava açabilir.

X. DAVALILAR:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davalarının davalısı eski mal sahibi ile tahliye davasını açan yeni mal sahibidir. Yeni mal sahibi ölmüşse onun mirasçısı davalı olarak gösterilir.