SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK GÖSTERİLMESİ YOLU İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ ENGELLENMESİ

SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK GÖSTERİLMESİ YOLU İLE

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ

ENGELLENMESİ

I. GİRİŞ:

Paylı mülkiyetin geçerli olduğu taşınmazlarda pay sahiplerinin her birinin diğerlerinin hisselerini öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır. Ancak pay sahipleri kendi paylarını diğer paydaşlara satmamak için bu önalım hakkını engellemeye yönelik bir takım danışıklı (muvazaalı) işlemler yapmaktadırlar. Bu makalemizde satış bedelinin yüksek gösterilmesi ile önalım hakkının engellenmesini ve bunun hukuki sonuçlarını açıklamaya çalışacağız.

II. ÖNALIM HAKKI:

Eski Medeni Kanunumuzdaki ismiyle şufa yeni Türk Medeni Kanunumuzda ki adıyla önalım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların satılan bu payı aynı satış bedelini payı alan üçüncü kişiye ödeyerek satın alma hakkı olarak tanımlanabilir.

Örnekleyerek anlatacak olursak bir taşınmazda 1/3 hisseye sahip üç paydaş olduğunu kabul edelim. Paydaşlardan biri 1/3 hissesini paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satıp devredecek olursa diğer 2/3 hisse sahibi her iki paydaş önalım hakkını kullanarak 1/3 hisseyi satın alan kişiden bu hisseyi dava yolu ile satın alabilirler.

Önalım hakkı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri ile 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 240 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Türk Medeni Kanunu’nun beşinci kitabı ve onun ayrılmaz parçası (mütemmim cüzü) olması nedeniyle aynı konunun Türk Borçlar Kanunu’nda tekrar düzenlenmesi gerekmiyordu ancak kanun koyucu her iki kanunda da bu konuyu düzenleme yoluna gitmiştir.

III. ÖNALIM HAKKININ KULLANIM SÜRESİ:

TMK m. 733’e göre yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Ancak bu hükmün gereğinin yerine getirilmemesinin bir hukuki yaptırımı bulunmamaktadır. “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bu süreler niteliği itibariyle hak düşürücü süre olup kesilmesi ya da durması söz konusu değildir. Ayrıca itiraz olarak yapıldığından yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi hâkim tarafından da kendiliğinden dikkate alınmak zorundadır.

TMK m 733’den de anlaşılacağı gibi önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaş ile üçüncü kişi arasında yapılmış geçerli bir alım satım sözleşmesinin varlığı gerekir. Geçerli alım satım sözleşmesi TMK hükümlerine göre tapu memuru önünde yapılan resmi satıştır.

Satış bedelinin yüksek tutulmasının tercih edilmesinin nedeni diğer paydaşların alım gücünü zorlamak içindir. Nitekim 6098 Sayılı TBK m. 240 önalım hakkının, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabileceğini hüküm altına almıştır.

IV. ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI:

Önalım hakkı, paydaşlardan birinin diğer paydaşın payını satın alan alıcıya karşı dava açması yoluyla kullanılır. Davayı açan paydaş, taşınmaza hissedar olduğunu, alıcının da aynı taşınmazdan hisse satın aldığını tapu kayıtlarına dayanarak ispatlayabilir. Mahkeme davayı kabul ettikten sonra satılan payın önalım hakkı sahibinin adına tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yapılmadan önalım hakkını kullanan payın mülkiyetini kazanamaz.

V. SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK TUTULMASI İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ ENGELLENMESİ:

Taşınmazdaki hissesini aynı taşınmaza hissedar olan kişilere satmak istemeyen paydaşlar diğer hissedarların önalım hakkını kullanmalarını önlemek için kendi paylarının devrini tapuda yaparken satış bedelini taşınmazın gerçek değerinin çok üstünde göstermektedirler. Bedelin yüksek gösterilmesindeki amaç diğer paydaşların önalım davası açmaları durumunda satış bedeli olarak gösterilen parayı mahkeme veznesine yatıramamalarını sağlamak ve böylece önalım davasının reddini sağlayarak diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarını engellemektir. Hatta batı durumlarda önalım davası öncesinde tapudan satış bedeli konusunda bilgi isteyen paydaşlar bedelin çok yüksek tutulduğunu gördüklerinde dava açmaktan vazgeçebilmektedirler.

Taşınmazdan pay satın alan kişi ve payını satan kişi arasında yapılan yüksek bedelli satış işlemi üçüncü kişi durumundaki önalım hakkı sahibi paydaşları aldatmaya yönelik danışıklı (muvazaalı) işlemdir. Görünürdeki sözleşme her ne kadar yüksek bedelli satım sözleşmesi olsa da asıl sözleşme taşınmazın gerçek bedelinden yapılmış satış sözleşmesidir. Amaç ise satış sözleşmesi karşısında diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarını önlemektir.

Bu tür işlemlere karşı açılacak davalarda kademeli talepte bulunularak öncelikle taşınmaza kıymet takdiri yaptırılmalı ve gerçek değerinin tespiti istenmeli, bununla birlikte danışıklı işlemin tespiti ve önalım talebinde bulunulmalıdır. Taşınmazın değerinin satış sözleşmesinde yazılı değerden daha düşük olduğunun tespit edilmesi halinde önalım hakkının kullanılmasına engel olmak amacıyla danışıklı işlem yapıldığı tespit edilerek taşınmazın önceki sahibinin adına tescili istenebileceği gibi gerçek değeri üzerinden de önalım hakkı talep edilerek taşınmazın gerçek değeri mahkeme veznesine yatırılarak davacı adına tescil de istenebilir.