APARTMANDA YAPILMASI ZORUNLU ONARIMIN APARTMAN YÖNETİMİ TARAFINDAN YAPILMAMASI ÜZERİNE KAT MALİKİNİN ONARIMIN YAPILMASININ ZORUNLU OLDUĞUNA İLİŞKİN
TESPİT KARARI VERİLMESİ TALEPLİ DAVA HAKKI
I. GİRİŞ:
Apartmanlarda meydana gelen en önemli uyuşmazlıklardan biri apartman yönetiminin ya da kat malikleri kurulunun karar alarak yapmaları gereken inşaat ve onarımları yapmamaları nedeniyle kat maliklerinden birinin ya da bir kaçının kendi bağımsız bölümünde barınma ihtiyacını giderememesi ya da bağımsız bölümünde oturamaz hale gelmesidir. Kişisel husumet ya da yapılacak inşaat ve onarımın getirdiği masrafa katlanmak istememe gibi durumlar bu tür uyuşmazlıkların çıkmasına neden olan en önemli nedenlerdir.
II. 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NDAKİ DÜZENLEME:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi bu gibi durumlar için aşağıdaki hükmü getirmiştir.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Bu maddeye göre kat maliklerinden biri, taşınmazın ortak yerlerinde inşaat ve onarım yapmasını gerektiren zorunlu bir durumla karşılaşırsa bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı iznini almak zorundadır. Bu izin alınmaksızın kat malikinin ortak yerlerde inşaat ve onarım yapabilmesi mümkün değildir.
Kat malikleri acilen onarılması gereken bir bozukluğa izin vermeyecek olursa o takdirde onarım yaptırmak zorunda olan kat maliki onarım için mahkeme kararı alma hakkına sahiptir. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesinden sonra kat maliklerinin izni aranmaksızın onarım yapılabilir.
III. DAVANIN AÇILACAĞI YER VE GÖREVLİ MAHKEME:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 65. maddesinden sonra eklenen Ek 1. maddeye göre bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren HMK m. 4/I,ç hükmüne göre sulh hukuk mahkemelerinin bu kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davalara bakacakları düzenlenmiştir. Yeni HMK’da sulh hukuk mahkemelerinin kat mülkiyeti kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklara bakacaklarına ilişkin bir düzenleme olmamasına rağmen HMK m. 4/I,ç hükmü diğer kanunların sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davalara bakacaklarını düzenlediğinden ve Kat Mülkiyeti Kanunu m. 65’den sonra gelen Ek – 1 maddesi hükmü varlığını devam ettirdiğinden görevli ve yetkili mahkeme apartmanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Davalı olarak bütün kat maliklerinin gösterilmesi gerekir.
IV. GÖSTERİLECEK DELİLLER:
Açılacak davada gösterilecek en önemli delil keşif ve bilirkişi incelemesidir. Dava dilekçesi ile birlikte keşif ve bilirkişi incelmesi talep edilmelidir. Çünkü talep edilen tespit kararına hâkimin karar verebilmesi için yapılmak istenen zorunlu inşaat ve onarımın ortak yerlerle ilgili ve zorunlu olduğunun tespiti ile kat maliklerinin beşte dördünün onayını gerektirecek nitelikte olduğunun tespiti gerekmektedir. Bu sebeple yapılacak keşifte konunun uzmanı niteliğinde uzman bilirkişilerinde bulunması gerekmektedir.
Apartmanın yönetim toplantısında ya da kat malikleri kurulu toplantısında söz konusu durumun karar defterine ya da tutanağa geçirilmesinde de ispat açısından fayda vardır. Eğer böyle bir işlem yapılmışsa apartman karar defteri ya da kat malikleri kurulu toplantısı tutanağı da delil olarak gösterilebilir. Söz konusu onarımın yapılması için çağrı niteliğinde dava öncesinde çekilecek ihtarname de kat malikleri kurulunun söz konusu onarım gerektiren durumdan haberdar olduklarını göstermesi açısından önemlidir.
V. TALEP KONUSU:
Mahkemeye sunulacak dilekçede davacı apartmanda meydana gelen zorunlu onarım ya da inşaatı gerektiren durumun ortak kullanım alanlarından birinde meydana geldiği ve davacının kendi bağımsız bölümünü kullanmasını engellediğini açıkça belirtecektir. Kat malikleri kurulunun da söz konusu onarımı yapmak üzere karar almadığı ya da apartman yönetiminin bu onarımı yapmadığı, davacıya da onarımı yapması konusunda yeterli oy çokluğu ile izin vermediğini açıkladıktan sonra onarımın yapılmasının davacının kendi bağımsız bölümünü kullanması açısından önemli olduğunu ve bu sebeple söz konusu onarım ve inşaatı projesine ve tekniğine uygun biçimde kendisi tarafından yapılması konusunda tespit kararı verilmesini talep edecektir.
VI. MAHKEMENİN VERECEĞİ ONARIM İÇİN TESPİT KARARI:
Mahkeme onarıma ya da inşaata ihtiyaç duyulan yerde keşif yapıp bilirkişi incelemesi yaptırdıktan sonra onarım ya da inşaat gerektiren yerin ortak kullanım alanı olduğunu, kat maliklerinin beşte dördünün onayı olmadan kat malikinin tek başına onarım ya da inşaat yapamayacağını tespit ederse ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu yönünde tespit kararı verir.
VII. YARGILAMA GİDERLERİ:
HMK m. 324’e göre “Taraflardan her biri ikamesini talep ettiği delil için mahkemece belirlenen avansı, verilen kesin süre içinde yatırmak zorundadır. Taraflar birlikte aynı delilin ikamesini talep etmişlerse, gereken gideri yarı yarıya avans olarak öderler.
Taraflardan birisi avans yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğer taraf bu avansı yatırabilir. Aksi hâlde talep olunan delilin ikamesinden vazgeçilmiş sayılır.” HMK’daki bu hüküm uyarınca her mahkeme dava açılırken masraf avansı almaya başlamıştır. Mahkemelerin ne kadar masraf avansı alacağı ise Adalet Bakanlığı tarafından çıkartılan Hukuk Mahkemeleri Gider Avans Tarifesinde belirtilmiştir.
VIII. MAHKEME KARARININ UYGULANMASI:
Ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesinden sonra bu onarım ve güçlendirme projesine ve tekniğine uygun biçimde davacı kat maliki tarafından yapılabilir. Davacı kat maliki bu onarımı yaptıktan sonra diğer kat maliklerine rücu etme hakkına sahiptir. Her bir kat malikinden yaptığı masrafı talep edebilir.
IX. DAVA AÇILMASINI GEREKTİRMEYEN HALLER:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kat maliklerine tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapma hakkı vermiştir. Bu tür onarımlarda kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekmediği gibi dava açılmasına da gerek yoktur. İki kat maliki anlaşarak bu onarımı yapabilirler.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder