SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE DANIŞIKLI İŞLEM
(EMLAKÇI
SÖZLEŞMESİNDE MUVAZAALI İŞLEM)
I.
GİRİŞ:
Ülkemizde
konut alım satımlarının büyük bölümü emlakçılar tarafından
yapılmaktadır. Emlakçıların hukukumuzdaki adı ise simsardır.
Emlakçılar tarafından satılan her konut için emlakçılar alıcı
ve satıcı ile sözleşme yaparlar. Zaman zaman emlakçı
ücretlerinin ödenmemesi için alıcı ya da satıcılar tarafından
emlakçılar devre dışı bırakılmak istenir. Bu şekilde
gerçekleşen çok sayıda dava bulunmaktadır. Bu makalemizde somut
olay özelinden yola çıkarak danışıklı işlem yaparak
emlakçıların devre dışı bırakılmasının borçlar hukuku
açısından geçerliliğini tartışacağız.
II.
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ:
Simsarlık
sözleşmesi 6098 sayılı TBK m. 520’ye göre simsarın taraflar
arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını
veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin
kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Emlakçılarda alıcı ve satısı arasında resmi taşınmaz alım
satım sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendikleri
için yaptıkları iş niteliği itibariyle simsarlık işidir.
Bu
sözleşme yine niteliği itibariyle vekâlet sözleşmesi ile
yakından ilgili olması nedeniyle simsarlık sözleşmesine, kural
olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Dolayısıyla karma
nitelikli bir sözleşme türüdür. Simsarlık sözleşmesinin
geçerliliği belli bir şekli bağlı değildir ancak bunun tek
istisnası taşınmazlar hakkındadır. Taşınmazlar konusundaki
simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli
olmaz. Dolayısıyla emlakçıların yaptıkları sözleşmelerin
geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
III.
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE ÜCRETE HAK KAZANMA KOŞULU:
6098
sayılı TBK m. 521’e göre simsar, ancak yaptığı faaliyet
sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Dolayısıyla
emlakçının yapmış olduğu taşınmaz alım satım sözleşmesine
göre ücrete hak kazanabilmesi için bir araya getirdiği tarafların
taşınmazın alım satımı konusunda anlaşmış olmaları yetmez
ayrıca resmi satış sözleşmesinin de yapılmış olması gerekir.
İncelemesini yaptığımız konuda emlakçının ücrete hak kazanma
anı olan resmi satış sözleşmesinin yapılması esnasında
simsarlık sözleşmesine imza koyan tarafların danışıklı/muvazaalı
işlem yapmaları durumudur.
IV.
TAŞINMAZ ALIM SATIMINA İLİŞKİN SİMSARLIK SÖZLEŞMELERİNDE
DANIŞIKLI İŞLEM:
Uygulamada
en çok karşılaştığımız durumlardan biri emlakçıyla sözleşme
yapan tarafların emlakçılara ödemeleri gereken parayı ödememek
için emlakçıları devre dışı bırakan işlemler yani danışıklı
işlemler yapmalarıdır. En sık karşılaşılan danışıklılık
durumu sözleşmeyi imzalayan alıcının taşınmazı kendi üzerine
değil eşi, çocuğu ya da anne babası üzerine satın alması ve
resmi sözleşmede onları taraf göstermesi durumudur. Bir örnekle
açıklayacak olursak tam metnini aşağıya aldığımız Yargıtay
kararındaki olayda; emlakçı ile alıcı ve satıcı taşınmazın
satışı konusunda anlaşmışlar ve emlakçı tarafından yazısı
bir sözleşme yapılmıştır. Sözleşmeyi hem alıcı olan kişi
hem de satıcı olan kişi imzalamıştır. Dolayısıyla 6098 sayılı
TBK m. 520’ye göre hukuken geçerli bir simsarlık sözleşmesi
kurulmuştur. Daha sonra alıcı satıcı ile anlaşarak söz konusu
taşınmazın satış işlemlerini yapmış ancak satış
işlemlerinde resmi satış sözleşmesinde alıcı olarak emlakçı
ile sözleşme yapan alıcı olan kişi değil alıcının eşi taraf
olarak yer almıştır. Emlakçının sözleşmede yazılı olan
ücreti kendisine ödenmesi konusunda talepte bulunması üzerine de
hem alıcı hem de satıcı yapılan sözleşmede alıcı durumunda
olan kişinin resmi sözleşmede taraf olmadığını, resmi
sözleşmede taraf olan kişinin başkası bulunduğunu, bu durumda
da emlakçının ücrete hak kazanması için gerçekleşmesi gereken
resmi sözleşmenin kurulması koşulunun gerçekleşmediğini
gerekçe göstererek ücret ödenmesi talebini reddetmişlerdir.
Alıcı
ve satıcının itirazları incelendiğinde ileri sürdükleri maddi
vakıa doğdur. Simsarlık sözleşmesi emlakçı, alıcı ve satıcı
arasında imzalanmıştır. Emlakçının ücrete hak zanabilmesi
için de sözleşmede bir araya getirdiği alıcı ve satıcının
her ikisi arasında resmi alım satım sözleşmesinin yapılmış
olması gerekmektedir ki resmi alım satım sözleşmesi bu iki kişi
arasında yapılmamıştır. Sözleşme emlakçı ile sözleşme
imzalayan satıcı ile alıcı gözüken kişinin eşi arasında
imzalanmıştır. Dolayısıyla resmi sözleşmede alıcı konumunda
bulunan kişi ile emlakçı ile yapılan sözleşmede alıcı
konumunda bulunan kişi farklıdır.
Simsarlık
sözleşmesini alıcı olarak imzalayan kişinin resmi satış
sözleşmesinde kendi eşini alıcı olarak göstermesi eski
kanundaki ifadesi ile muvazaalı yani danışıklı işlemdir. Amaç
resmi satış sözleşmesinin gerçekleşmesi ile ücrete hak
kazanacak olan emlakçının simsarlık ücretini almasını
engellemektir. İşte bu ve benzeri durumlarda Yargıtay tam metnini
aşağıya alıntıladığımız kararında iki önemli tespitte
bulunuyor. Birincisi emlakçı ile yapılan sözleşmede alıcı
durumunda olan kişinin eşinin resmi satış sözleşmesinde alıcı
yani taraf gösterilmesi emlakçı ile yapılan simsarlık
sözleşmesinin geçerliliğine olumsuz bir etkide bulunmaz. İkincisi
ise emlakçı ile yapılan sözleşmede alıcı durumunda olan
kişinin daha sonradan resmi satış sözleşmesinde eşini alıcı
olarak göstermesi danışıklı bir işlem olup emlakçının ücrete
hak kazanmasına engel olmaz. Bu durumda alıcı da satıcı da
emlakçıya ücret ödeme yükümlülüğü altındadır.
T.C.
YARGITAY13. Hukuk Dairesi
ESAS
NO : 2014/5401
KARAR
NO : 2014/30849 TARİHİ : 03/10/2013
Taraflar
arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması
sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik
olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz
edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı,
davacının gayrimenkul piyasasında aracılık hizmeti verdiğini,
Denizli Merkez Kuşpınar - Mehmetçik Mahallesi 184 ada 6 parsel 5
bağımsız bölüm nolu taşınmazın davacı tarafça davalıya
gösterildiği, taşınmazın beğenilmesi üzerine 10.02.2011
tarihli gayrimenkul görme sözleşmesinin davalı tarafça
imzalandığını, akdi ilişkiyi sonlandırmadan davalının
komisyon ücretini ödememek amacıyla hileli yollarla taşınmazı
eşi Çiğdem Sağım adına satın aldığını, davacının
komisyon alacağının tahsili için Denizli 3.İcra Müdürlüğünün
2011/2639 sayılı dosyasıyla başlattığı takibin davalının
itirazı üzerine durduğunu, davalının itirazının haksız
olduğunu, davacının yer göstermekle komisyon ücretine hak
kazandığını belirterek davalının itirazının iptali ile asgari
% 40 inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı,
sözleşmenin boş olarak davalıya imzalatıldığını, sonradan
davacı tarafça doldurulduğunu, doldurulmuş hali dikkate alınsa
dahi geçerli bir gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin mevcut
olmadığını, davacının tellallığa konu daireyi davalıya
gezdirip göstermediğini, tellallık görevini yapmadığını, söz
konusu dairenin davalının eşi tarafından başka bir gayrimenkul
tellalı aracılığıyla satın alındığını savunarak davanın
reddini dilemiştir.
Mahkemece,
davanın reddine karar verilmiş;hüküm,davacı tarafından temyiz
edilmiştir.
1-Dosyadaki
yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici
nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik
bulunmamasına göre davacıların sair temyiz itirazlarının reddi
gerekir.
2-Dava,
taraflar arasındaki tellallık hizmet sözleşmesinden kaynaklanan
ücretin tahsili istemine yöneliktir. Taraflar arasında yazılı
şekilde düzenlenmiş olan gayrimenkul görme ve bilgi formu
gereğince, davalıya gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış
bedeli üzerinden %2 oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin
taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davalının,davacı
komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı eşi adına satın
almış olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu
yapılan satış bedeli üzerinden sözleşme gereğince üstlendiği
ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır.
Sözleşmede düzenlenen taşınmazın satın alınması halinde
tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz
edilmeksizin imzalanmış olmakla ve aksi yönde yasa hükmü de
bulunmamakla sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir ve
sözleşmenin taraflarını bağlar.Bu ilkeler ışığında davacı
tellalın ücrete hak kazandığı ve davalının bu ücretten
sorumlu olduğu gözetilerek davacının alacağı yönünden
gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak neticesine göre hüküm
kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar
verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ:Yukarıda
açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacı yararına
BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine,
13.10.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Başkan
Üye Üye Üye Üye
R.Ünal
C.İlgün N.Güleç A.S.Erkuş N.Özer