SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE DANIŞIKLI İŞLEM (EMLAKÇI SÖZLEŞMESİNDE MUVAZAALI İŞLEM)

SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE DANIŞIKLI İŞLEM

(EMLAKÇI SÖZLEŞMESİNDE MUVAZAALI İŞLEM)

I. GİRİŞ:

Ülkemizde konut alım satımlarının büyük bölümü emlakçılar tarafından yapılmaktadır. Emlakçıların hukukumuzdaki adı ise simsardır. Emlakçılar tarafından satılan her konut için emlakçılar alıcı ve satıcı ile sözleşme yaparlar. Zaman zaman emlakçı ücretlerinin ödenmemesi için alıcı ya da satıcılar tarafından emlakçılar devre dışı bırakılmak istenir. Bu şekilde gerçekleşen çok sayıda dava bulunmaktadır. Bu makalemizde somut olay özelinden yola çıkarak danışıklı işlem yaparak emlakçıların devre dışı bırakılmasının borçlar hukuku açısından geçerliliğini tartışacağız.

II. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ:

Simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı TBK m. 520’ye göre simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Emlakçılarda alıcı ve satısı arasında resmi taşınmaz alım satım sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendikleri için yaptıkları iş niteliği itibariyle simsarlık işidir.

Bu sözleşme yine niteliği itibariyle vekâlet sözleşmesi ile yakından ilgili olması nedeniyle simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Dolayısıyla karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği belli bir şekli bağlı değildir ancak bunun tek istisnası taşınmazlar hakkındadır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Dolayısıyla emlakçıların yaptıkları sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

III. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE ÜCRETE HAK KAZANMA KOŞULU:

6098 sayılı TBK m. 521’e göre simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Dolayısıyla emlakçının yapmış olduğu taşınmaz alım satım sözleşmesine göre ücrete hak kazanabilmesi için bir araya getirdiği tarafların taşınmazın alım satımı konusunda anlaşmış olmaları yetmez ayrıca resmi satış sözleşmesinin de yapılmış olması gerekir. İncelemesini yaptığımız konuda emlakçının ücrete hak kazanma anı olan resmi satış sözleşmesinin yapılması esnasında simsarlık sözleşmesine imza koyan tarafların danışıklı/muvazaalı işlem yapmaları durumudur.

IV. TAŞINMAZ ALIM SATIMINA İLİŞKİN SİMSARLIK SÖZLEŞMELERİNDE DANIŞIKLI İŞLEM:

Uygulamada en çok karşılaştığımız durumlardan biri emlakçıyla sözleşme yapan tarafların emlakçılara ödemeleri gereken parayı ödememek için emlakçıları devre dışı bırakan işlemler yani danışıklı işlemler yapmalarıdır. En sık karşılaşılan danışıklılık durumu sözleşmeyi imzalayan alıcının taşınmazı kendi üzerine değil eşi, çocuğu ya da anne babası üzerine satın alması ve resmi sözleşmede onları taraf göstermesi durumudur. Bir örnekle açıklayacak olursak tam metnini aşağıya aldığımız Yargıtay kararındaki olayda; emlakçı ile alıcı ve satıcı taşınmazın satışı konusunda anlaşmışlar ve emlakçı tarafından yazısı bir sözleşme yapılmıştır. Sözleşmeyi hem alıcı olan kişi hem de satıcı olan kişi imzalamıştır. Dolayısıyla 6098 sayılı TBK m. 520’ye göre hukuken geçerli bir simsarlık sözleşmesi kurulmuştur. Daha sonra alıcı satıcı ile anlaşarak söz konusu taşınmazın satış işlemlerini yapmış ancak satış işlemlerinde resmi satış sözleşmesinde alıcı olarak emlakçı ile sözleşme yapan alıcı olan kişi değil alıcının eşi taraf olarak yer almıştır. Emlakçının sözleşmede yazılı olan ücreti kendisine ödenmesi konusunda talepte bulunması üzerine de hem alıcı hem de satıcı yapılan sözleşmede alıcı durumunda olan kişinin resmi sözleşmede taraf olmadığını, resmi sözleşmede taraf olan kişinin başkası bulunduğunu, bu durumda da emlakçının ücrete hak kazanması için gerçekleşmesi gereken resmi sözleşmenin kurulması koşulunun gerçekleşmediğini gerekçe göstererek ücret ödenmesi talebini reddetmişlerdir.

Alıcı ve satıcının itirazları incelendiğinde ileri sürdükleri maddi vakıa doğdur. Simsarlık sözleşmesi emlakçı, alıcı ve satıcı arasında imzalanmıştır. Emlakçının ücrete hak zanabilmesi için de sözleşmede bir araya getirdiği alıcı ve satıcının her ikisi arasında resmi alım satım sözleşmesinin yapılmış olması gerekmektedir ki resmi alım satım sözleşmesi bu iki kişi arasında yapılmamıştır. Sözleşme emlakçı ile sözleşme imzalayan satıcı ile alıcı gözüken kişinin eşi arasında imzalanmıştır. Dolayısıyla resmi sözleşmede alıcı konumunda bulunan kişi ile emlakçı ile yapılan sözleşmede alıcı konumunda bulunan kişi farklıdır.

Simsarlık sözleşmesini alıcı olarak imzalayan kişinin resmi satış sözleşmesinde kendi eşini alıcı olarak göstermesi eski kanundaki ifadesi ile muvazaalı yani danışıklı işlemdir. Amaç resmi satış sözleşmesinin gerçekleşmesi ile ücrete hak kazanacak olan emlakçının simsarlık ücretini almasını engellemektir. İşte bu ve benzeri durumlarda Yargıtay tam metnini aşağıya alıntıladığımız kararında iki önemli tespitte bulunuyor. Birincisi emlakçı ile yapılan sözleşmede alıcı durumunda olan kişinin eşinin resmi satış sözleşmesinde alıcı yani taraf gösterilmesi emlakçı ile yapılan simsarlık sözleşmesinin geçerliliğine olumsuz bir etkide bulunmaz. İkincisi ise emlakçı ile yapılan sözleşmede alıcı durumunda olan kişinin daha sonradan resmi satış sözleşmesinde eşini alıcı olarak göstermesi danışıklı bir işlem olup emlakçının ücrete hak kazanmasına engel olmaz. Bu durumda alıcı da satıcı da emlakçıya ücret ödeme yükümlülüğü altındadır.

T.C.

YARGITAY
13. Hukuk Dairesi

ESAS NO : 2014/5401

KARAR NO : 2014/30849
TARİHİ : 03/10/2013

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davacının gayrimenkul piyasasında aracılık hizmeti verdiğini, Denizli Merkez Kuşpınar - Mehmetçik Mahallesi 184 ada 6 parsel 5 bağımsız bölüm nolu taşınmazın davacı tarafça davalıya gösterildiği, taşınmazın beğenilmesi üzerine 10.02.2011 tarihli gayrimenkul görme sözleşmesinin davalı tarafça imzalandığını, akdi ilişkiyi sonlandırmadan davalının komisyon ücretini ödememek amacıyla hileli yollarla taşınmazı eşi Çiğdem Sağım adına satın aldığını, davacının komisyon alacağının tahsili için Denizli 3.İcra Müdürlüğünün 2011/2639 sayılı dosyasıyla başlattığı takibin davalının itirazı üzerine durduğunu, davalının itirazının haksız olduğunu, davacının yer göstermekle komisyon ücretine hak kazandığını belirterek davalının itirazının iptali ile asgari % 40 inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, sözleşmenin boş olarak davalıya imzalatıldığını, sonradan davacı tarafça doldurulduğunu, doldurulmuş hali dikkate alınsa dahi geçerli bir gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin mevcut olmadığını, davacının tellallığa konu daireyi davalıya gezdirip göstermediğini, tellallık görevini yapmadığını, söz konusu dairenin davalının eşi tarafından başka bir gayrimenkul tellalı aracılığıyla satın alındığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş;hüküm,davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, taraflar arasındaki tellallık hizmet sözleşmesinden kaynaklanan ücretin tahsili istemine yöneliktir. Taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş olan gayrimenkul görme ve bilgi formu gereğince, davalıya gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden %2 oranında tellaliye ücretinin ödenmesinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davalının,davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı eşi adına satın almış olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedeli üzerinden sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Sözleşmede düzenlenen taşınmazın satın alınması halinde tellallık ücreti ödeneceğine ilişkin hüküm, taraflarca itiraz edilmeksizin imzalanmış olmakla ve aksi yönde yasa hükmü de bulunmamakla sözleşme serbestisi ilkesi gereğince geçerlidir ve sözleşmenin taraflarını bağlar.Bu ilkeler ışığında davacı tellalın ücrete hak kazandığı ve davalının bu ücretten sorumlu olduğu gözetilerek davacının alacağı yönünden gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak neticesine göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 13.10.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Başkan Üye Üye Üye Üye

R.Ünal C.İlgün N.Güleç A.S.Erkuş N.Özer