KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN KAT İRTİFAKI KURULURKEN DEĞİŞİKLİĞE UĞRAMASI

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN

KAT İRTİFAKI KURULURKEN DEĞİŞİKLİĞE UĞRAMASI

I. GİRİŞ:

Bu makalemizin konusunu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat irtifakı kurulurken tapuda değişikliğe uğraması durumunda ortaya çıkan anlaşmazlık olayları oluşturmaktadır. Ülkemizde her yıl binlerce kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmakta ve bu sözleşmelerle ilgili olarak da çok sayıda anlaşmazlık meydana gelmektedir. Bu anlaşmazlıklardan bir kısmı da kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı şekilde kat irtifakının kurulması durumunda hangi düzenlemenin esas alınacağı noktasında çıkmaktadır.

II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuki niteliği bakımından eser sözleşmesi niteliğindedir. Arsa sahibinin işin yüklenicisi olan müteahhide arsa payının geçirilmesine ilişkin vaadin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29 ve 237’inci maddeleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706’ıncı maddeleri uyarınca resmi senetle yapılması gerekmektedir. Ülkemizde bu tür resmi senetleri düzenleme yetkisi noterlerde olduğundan noterde resmi düzenleme şeklinde sözleşmenin yapılması gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılınca 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68’inci maddesine göre ilam niteliğinde belge niteliğine kavuşmaktadır. Bu nedenle değiştirilmesi de aynı şekilde yapılacak bir başka resmi senetle mümkün olabilecektir.

III. KAT İRTİFAKININ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE AYKIRI YAPILMASI:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından sonra inşaatın belli bir aşamaya gelmesinden sonra inşa edilen bağımsız bölümler üzerinde Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulur. Kat irtifakının kurulması da tapu memuru önünde resmi senetle yapılır. İşte ülkemizde en çok karşılaşılan uyuşmazlıklarda tapu memuru önünde yapılan kat irtifakının kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı şekilde oluşturulmasından kaynaklanmaktadır.

IV. KAT İRTİFAKI İLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİNİN ÇELİŞMESİ:

Kat irtifakı kurulurken kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı bir düzenleme yapıldıysa hangisi esas alınacaktır. Öncelikle ortada iki resmi senet olduğu bilinmelidir. Hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de kat irtifakı kurulmasına ilişkin tapu memuru önünde yapılan işlem resmi senet hükmündedir. Bu nedenle biri diğerine hukuken üstün nitelikte değildir. Ancak hangisinin esas alınacağı ve uygulanacağı öncelik sonralık ilişkisi ile çözülecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmadan kat irtifakının kurulması mümkün olmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmeleri öncelikle hukuk dünyasında hayat bulur. Ancak bu durum öncelikle uygulanacağı anlamına gelmemektedir. Çünkü yine resmi senet hükmünde olan kat irtifakı niteliği itibariyle artık kat karşılığı inşaat sözleşmesini değiştiren eski dildeki ifadesiyle tadil eden niteliktedir. Bu durumda en son hukuk dünyasında hayat bulan kat irtifakı resmi senedi esas alınacaktır. Kat irtifakı resmi senedinde bağımsız bölümlerin paylaşılması ne şekilde belirlenmişse artık bu esasa göre bağımsız bölümler hak sahiplerine paylaştırılacaktır.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 01.10.1992 tarih ve 1992/3792 Esas; 1992/4440 Karar sayılı kararında “Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım hükümlerine uymayan ve tarafların ortak oyları ile kurulan kat irtifakı, sözleşmenin değiştirilmesi (tadili) anlamındadır” tespitinde bulunmuştur. Yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 03.04.1991 tarih ve 1990/4705 Esas; 1991/1721 Karar sayılı kararında “Sözleşmeden sonra yapılan ve sözleşmeye uygun olmayan kat irtifakı, tarafların ortak rızaları ile kurulması halinde sözleşmeyi değiştirmiş (tadil etmiş) sayılır.” tespitinde bulunmuştur. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 15.12.1990 tarih ve 1990/1971 Esas; 1990/5299 Karar sayılı bir başka kararında da “Sözleşmeden sonra tarafların ortak rızası ile kurulan kat irtifakı sözleşme hükümlerini değiştirir (tadil eder)” tespitinde bulunmuştur.

V. KAT İRTİFAKININ ESAS ALINMASININ İSTİSNASI:

Kat irtifakı ile kat karşılığı mülkiyet sözleşmesinin çelişmesi durumunda kat irtifakının esas alınması ilkesinin tek istisnası tapu memuru önünde kat irtifakı kurulurken hak sahiplerinin iradelerinin fesada uğratılmaları durumudur. Buna göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 30’uncu maddesindeki yanılma, 36’ıncı maddesindeki aldatma ve 37’inci maddesindeki korkutma hallerinden biri varsa bu durumda kat karşılığı mülkiyet sözleşmesi kat irtifakı resmi senedine üstün tutularak öncelikle uygulanacaktır. Ancak bu durumlardan biri yoksa bu durumda kat irtifakı senedi esas alınacak ve kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin dağıtımı nasıl yapıldıysa bu dağıtım geçerli kabul edilecektir.

VI. SÖZLEŞME VE RESMİ SENETLER İYİ OKUNMALIDIR:

Uygulamada sıkça karşılaştığımız durum kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hükümlerinin kat irtifakı kurulurken değişikliğe uğraması ve bu durumdan özellikle arsa sahiplerinin olumsuz etkilenmeleri durumudur. Genelde arsa sahiplerine kat irtifakı kurulurken kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun şekilde kat irtifakı senedinin hazırlandığı söylenmekte ve okumadan imzalamaları sağlanarak iradeleri fesada uğratılmaktadır. Bu andan itibaren arsa sahibinin bu durumu ispatlaması çoğu zaman imkânsız hale gelmektedir. Bu nedenle kat irtifakı senedinin esas alınması ile arsa sahipleri hak kaybına uğramaktadırlar. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iyi okunması ve anlaşılması daha sonra da kat irtifakı resmi senedinin iyi okunması ve anlaşılması ikisi arasında bir fark varsa bunun hemen dile getirilerek düzelttirilmeleri gerekmektedir. Bizim tavsiyemiz, kat irtifakı senedi hazırlandıktan sonra okunmak üzere en az bir günlük bir zaman diliminin araya sokulması ve bir gün sonra senet çok iyi okunduktan sonra imzalanmasıdır. Ayaküstü yapılan bütün anlaşmalar her türlü uyuşmazlığa neden olabilmektedir.