KİRALAYANIN HAPİS HAKKI

KİRALAYANIN HAPİS HAKKI

I. GİRİŞ:

Kiralayanın hapis hakkının kullanması çok sık karşılaşılmayan ve bu yüzden de uygulaması çok iyi bilinmeyen bir konudur. Bu makalemizde bu konuyu ele alacağız.

II. HAPİS HAKKININ HUKUKİ DAYANAĞI:

Kiralayanın hapis hakkının hukuki dayanağı 6098 sayılı TBK m. 336 ve devamı maddeleridir. Bu maddelere göre; işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere bu hak kullanılabilecektir. Eğer işlemiş kira bedeli bir yılın altında değilse ya da işlemekte olan kira bedeli miktarı altı ay olamayacaksa bu hak kullanılamaz. Örneğin sözleşmenin bitimine altı aydan az zaman kaldıysa bu hak kullanılamayacaktır.

Getirilen bir başka sınırlandırma ise hapis hakkının kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar ile sınırlı olmasıdır. Örneğin market olarak kullanılan bir taşınmazda ancak kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan raf, masa, buzdolabı gibi taşınırlar hapis hakkının konusunu oluşturabilecektir. Markette bulunan gıda malzemeleri bu hakkın konusunu oluşturamayacaktır.

Alt kiranın varlığı halinde de hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları kapsar. Daha fazlası üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Hapis hakkının kullanılamayacağı bir diğer durum ise kiracının haczedilemeyen mallarıdır. Nelerin haczedilemeyeceği ise İİK hükümlerine göre belirlenir.

Üçüncü kişilerin eşyaları, çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki haklar da hapis hakkının konusunu oluşturamaz. TBK m. 337 bu konuda “kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya” ölçütünü getirmiştir. Örneğin kiralanan taşınmazda bekar olarak kaldığını bildiği bir kiracının evine geçici olarak kardeşinin çocuğuna ait çocuk yatağı getirmesi halinde bu eşyanın kiracıya ait olamayacağını kiralayanın bilmesi gerekir.

Kiralananda başkasına ait eşya sözleşmenin feshinde de önemli bir rol oynamaktadır. Şöyle ki; TBK m. 337’ye göre kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. Yani kiralayan taşınmaza getirilen eşyanın kiracıya ait olmadığını öğrenmişse ve bu duruma ses çıkarmamışsa o takdirde bu durumu üstü örtülü olarak kabul etmiş sayılır ve kiralananı başkasının eşyaları için kullandıran kiracıya karşı bu eşyalar yönünden hapis hakkını kaybeder. (Başkasına ait olan eşyalar üzerinde zaten hapis hakkının oldukça kısıtlandığı düşünülecek olursa bu maddenin yasaya neden konulduğunu anlamış değilim.)

III. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI YÖNTEMİ:

TBK m. 338’e göre kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Bu maddenin amacı ülkemizde çok sık rastlanıldığı üzere kiracının kira parasını ödemeden kaçmasını önlemek içindir. Bu hak iki şekilde kullanılabilmektedir. Sulh hukuk mahkemesi kararı ile kullanılması durumunda mahkeme öncelikle kiracının en az bir yıllık kira borcunun bulunup bulunmadığına ve kalan kira süresinin de altı aydan az olup olmadığına bakacaktır. Bu şart varsa kiralanan taşınmazdaki kiracıya ait eşyalar üzerinde hapis hakkının kullanılmasına karar verecektir. Karar da dikkat edilmesi gereken konu yukarıda da belirttiğimiz gibi hapis hakkı sadece kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar ile sınırlı olarak kullanılacaktır. Başkaca bir malın hapis hakkının konusu olması söz konusu olmayacaktır.

Sulh hukuk mahkemesinin kararını alan alacaklı kiralayan icra müdürlüğüne giderek takip talebinde bulunacak ve bu talep doğrultusunda icra memuru ile taşınmazın bulunduğu yere gidilecektir. İcra müdürünün kararı ile hapis hakkının kullanılmasında da aynı konulara dikkat edilecektir.

İcra müdürü kararı ya da sulh hukuk mahkeme kararı üzerine kiralanan taşınmaza gidilerek taşınmazda bulunan borçlu kiracıya ait eşyalardan hapis hakkının konusunu oluşturanların tespiti yapılacak ve bir defteri tutulacaktır. Bu işlemden sonra söz konusu eşyalar yediemin sıfatıyla borçlu kiracıya ya da bir üçüncü kişiye teslim edilecektir. Yediemin olarak eşyaların alacaklıya teslim edilmesi söz konusu değildir ki uygulamada en çok yanlış yapılan durum budur. Hapis hakkı hukuki bir işlem olup fiili bir durum yaratmak için kullanılmaz. Amaç kiracının kira borcuna karşılık olarak bir kısım eşyalarının güvence altına alınması yani rehin olarak kaydının yapılmasıdır.

Eğer eşyalar, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir. Ayrıca yediemin olarak kime bırakıldıysa yedieminlik görevini kötüye kullanmaktan ötürü de hakkında suç duyurusunda bulunulabilir. Dolayısıyla hapis hakkının kullanıldığı eşyaları yediemin olarak teslim alan borçlu kiracı ya da üçüncü kişi hapis cezası ile cezalandırılma olasılığının bulunduğu bir hukuki duruma girmektedir. TCK m. 289 hükmüne göre muhafaza görevini kötüye kullanma suçundan hakkında soruşturma başlatılabilir.

Eğer eşyaların başka yere kaçırılma olasılığı varsa bu eşyaların bulunduğu yerde değil bir yediemin deposunda da muhafaza altına alınması sağlanabilir. Bu durumda kiralanan taşınmazdaki bütün eşyalar değil sadece borca yeter miktarda eşya bulunduğu yerden alınarak yediemin deposuna götürülerek muhafaza altına alınır. Bu durumda da eşyalar yine alacaklıya teslim edilmez. Bizce en güvenilir yol da budur.

IV. REHİNİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİP:

Hapis hakkının kullanılması geçici bir yoldur. Hapis hakkı kullanılan mallar üzerinde rehin hakkı kurulmuş olur. Bu hukuki işlemin devam için İİK m. 145 ve devamı maddelerine göre taşınır rehininin paraya çevrilmesi yolu ile takip yoluna başlanılması gerekir. İcra müdürü alacaklı kiralayanın takip talebinde bulunması için kendisine on beş günü geçmemek üzere süre verir. Bu süre hak düşürücü süre olup geçirilmesi durumunda rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip hakkı düşer. Ancak alacaklının mutlaka rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması da gerekmez. Haciz ya da iflas yoluna da başvurma hakkı bulunmaktadır. Önemli olan kendisine verilen süre içinde takip talebini yapmış olmasıdır.