ÖN ALIM DAVALARINDA DÜRÜSTLÜK KURALI VE SINIRLARI

ÖN ALIM DAVALARINDA DÜRÜSTLÜK KURALI

VE SINIRLARI

I. GİRİŞ:

Ülkemizde sık sık karşılaştığımız davalardan biri de paydaşlar arasındaki fiyat anlaşmazlığı nedeniyle paylı taşınmazların paylarının bir kısmının satılması durumunda diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmalarına dayalı davalardır.

II. KISACA ÖN ALIM DAVALARI:

Ön alım davaları TMK m. 732'ye göre paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payın öncelikli satın alma hakkını kullandıkları davalar olarak tanımlayabiliriz.

Eski adı şufa olan ön alım hakkı TMK m. 732'ye göre yasadan kaynaklanan bir hak olup ayrıca sözleşme ile de kararlaştırılabilir. 

Ülkemizde daha çok miras yoluyla geçen taşınmazlarda pay sahibi mirasçıların birbirlerini zarara uğratmak için paylarını diğer paydaşların onaylamadıkları bir başka kişiye satmaları durumunda bu tür davalarla karşılaşılmaktadır. Bu tür davaların en önemli özelliği çoğu zaman bedel muvazaası yani bedelde danışıklılık işlemini de içinde barındırıyor olmasıdır.

Uygulamada çoğunlukla diğer paydaşlara zarar vermek isteyen paydaş payını değerinin çok üzerinde bir fiyata bir başka kişiye satmakta ve diğer paydaşlara ihtarname çekerek durumdan haberdar ettikten sonra diğer paydaşların ön alım davası yoluyla aynı payı çok yüksek fiyata satın almaya zorlamaktadır. Bu durumda açılan ön alım davaları aynı zamanda bedelde danışıklılık iddiası ile açılmakta ve mahkemenin bedelde danışıklılık iddiasını da araştırması gerekmektedir. Ancak incelemesini yapacağımız konu bu değildir. Bunun gibi bir başka dürüstlük kuralı ile ilgili ayrık bir durumun incelemesini yapacağız.

III. YARGITAY'IN DÜRÜSTLÜK KURALINA AYKIRI SAYDIĞI DURUM:

Çoğunlukla köylerde olmak üzere bir çok taşınmaz ülkemizde miras yoluyla devralındıktan sonra fiili olarak bölünmekte ve her bir paydaş kendisine ayrılan bölümü kullanmaktadır. Hatta kendisine ait olan bölüme taşınmaz niteliğinde yapılarda inşa etmektedir. Bu durumda olan bir taşınmazdaki payın satılması durumunda Yargıtay diğer paydaşların taşınmazın fiilen bölünmüş olduğunu ve bu durumu da ön alım hakkını kullanmakta olan davacı tarafından biliniyor olmasını ön alım hakkının kullanımında dürüstlük kuralına aykırılık olarak kabul etmektedir. Yargıtay'ın bu konuda verilmiş çok sayıda kararı bulunmaktadır. Bu nedenle fiilen bölünmüş olan ve bölünmüş olmayı da bilen pay sahibinin açmış olduğu ön alım davaları TMK m. 2'ye göre dürüstlük kurallarına aykırı olduğu gerekçesiyle reddedilmektedir. (Yargıtay 6. HD 21.10.2004 T. 2004/8744 E. 2004/7171 K.)

Öncelikle Yargıtay'ın bu görüşüne katılmadığımı belirtmeliyim. Taraflar arasında taşınmazın fiilen bölünmüş olması ve her paydaşın kendisine ait olan bölümü kullanıyor olması taşınmazın tamamı üzerindeki paylı mülkiyet hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Paydaşlardan birinin payını satması durumunda satılan payın sadece kendi kullandığı bölüm olmadığı aynı zamanda taşınmazın bütünündeki payı olduğu açıktır. Satın alan kişinin arazinin tamamı üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahip olduğunu ileri sürerek kullanma talebinde bulunması durumunda taraflar arasında çıkacak uyuşmazlık başkaca sorunlara neden olacak niteliktedir. Ayrıca taşınmazın hukuken bölünmeye uygun nitelikte bulunmaması ve sadece bir bölümünün paydaşlardan biri tarafından kullanılıyor olması durumunda da payı satın alan kişinin ecrimisil gibi başkaca talepleri ortaya çıkacaktır. Bu nedenle paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını satması durumunda taşınmazın bölündüğünü ve her paydaşın ayrı bir bölümü kullandığını bilen diğer paydaşların ön alım davası haklarını kullanmalarında dürüstlük dürüstlük kurallarına aykırı bir durum bulunmamaktadır. Çünkü taşınmaz ister bölünerek kullanılsın isterse bölünmeden tek bir kişinin kullanımında kalsın diğer paydaşların payları taşınmazın tamamına etki edecek şekilde yani sirayet edecek şekilde varlığını devam ettirmektedir. Bu durumda ön alım hakkını kullanan paydaşın dürüstlük kuralına aykırı davrandığının ileri sürülmesi hukuken mümkün değildir.   

IV. SATIŞIN NOTER ARACILIĞI İLE BİLDİRİLMESİ DURUMUNDA DÜRÜSTLÜK KURALININ UYGULANMASI:

Konunun biraz ayrıntılarına girilmesi durumunda çok daha farklı durumlar ortaya çıkmaktadır. Bir örnek üzerinden gidelim. TMK m. 733'e göre “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Yukarıda eleştirdiğimiz durum ön alım davasını açan paydaş tarafından eğer farklı yollardan öğrenilmişse yani kendisine ihtarname çekilmeden öğrenilmişse bu durumda Yargıtay'ın verdiği kararda payını satan paydaşın taşınmazın bölünmüş olduğunu hem kendisinin hem de diğer paydaşların bildiğini ve bu durumunda ön alım hakkını kullanmayacakları şeklinde yorumlaması nedeniyle ihtarname göndererek satıştan diğer paydaşları haberdar etmemelerini doğal karşılaması olarak değerlendirebiliriz. Ancak ya ihtarname çekildiyse bu durumda fiilen bölünmüş olan taşınmazın paydaşlarının ön alım davası açmakta yine de dürüstlük kuralına aykırı davrandıklarını söyleyebilir miyiz? TMK m. 733'e göre ister alıcı tarafından isterse satıcı olan pay sahibi tarafından ihtarname gönderilerek satış bildirilmiş olsun bu durumda taşınmaz fiilen bölünmüş de olsa ön alım hakkını kullanan paydaşın dürüstlük kuralına aykırı şekilde hareket ettiğinden söz edilemez. Çünkü TMK m. 733'de ki ihtarname koşulu açık ifade ile “ben bu payı satın aldım/sattım TMK'ndaki ön alım hakkını kullanmak istiyorsan süren başladı” demektir. Yani açıkça ön alım hakkını kullanmaya davet niteliğindedir.

Bildiğim kadarıyla Yargıtay kararlarında ön alım hakkının kullanılmasında dürüstlük ilkesinin uygulanması konusunda henüz bu ayrıma gitmemiştir. Bu durumda ihtarname göndermenin fiilen bölünmüş olan taşınmazlarda hiç bir hukuki önemi kalmamaktadır.

V. 5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNDA YER ALAN ÖN ALIM HAKKI:

Ön alım hakkı sadece TMK'n da yer almıyor. 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda da bu konuda özel hükümler getirilmiş durumda. Bu yasanın 8/İ maddesine göre;

“8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar ön alım hakkına sahiptir.

Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler ön alım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.”

Bu maddenin birinci fıkrasında geçen “aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı” 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 373 üncü ve devamı maddelerine göre kurulacak aile malları ortaklığını veya kazanç paylı aile malları ortaklığını ifade etmektedir. Ön alım hakkının kullanılmasında Yargıtay'ın getirdiği dürüstlük kuralı uygulamasına yönelik eleştirilerimiz bununla ilgili değildir. Asıl önemli nokta maddenin ikinci fıkrasındadır.

Maddenin ikinci fıkrasında yer alan “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir” hükmü Yargıtay'ın fiili taksim durumunda bu durumu bilen pay sahibinin ön alım hakkını kullanamayacağı yönündeki kararını hukuk mantığı açısından tamamen dayanaksız bırakmaktadır. Çünkü tarım arazilerinde fiili taksim çok yaygın olarak uygulanmakta ve çoğunlukla da mirasla gerçekleşmektedir. 5403 sayılı kanunla sadece taşınmazın paydaşlarının değil aynı zamanda taşınmaza komşu olan taşınmazların sahiplerine de ön alım hakkı tanınınca fiili taksim yapmış olan paydaşların ön alım hakkı kapsamından hakkın kullanımında dürüstlük kuralının uygulanması gerekçesiyle çıkartılması taşınmazın sahipleri yanında taşınmazın sahibi olmayanlara daha büyük bir mülkiyet hakkı verilmesi anlamına gelir. Yani kişi fiili taksim yaptığı için kendi arazisinde ön alım hakkını kullanamazken komşu arazinin sahibi o arazi için ön alım hakkını kullanabilecektir. Fiili taksim konusunun TMK m. 2 kapsamındaki dürüstlük kuralı ile birlikte değerlendirilmesinin baştan sona hatalı olduğunun en büyük göstergelerinden biri de budur. Unutulmamalıdır ki fiili taksim arsa niteliğine sahip taşınmazlardan çok tarım arazisi niteliğine sahip taşınmazlarda görülmektedir. Ayrıca aynı köy içinde bir kısım araziler tarım faaliyeti için kullanılırken bir kısım araziler ise ev, ahır, samanlık, kombina gibi faaliyetler için de kullanılmaktadır. Bu faaliyetlerin önemli bir kısmı da hayvancılıkla ilgili olduğundan yine bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği düşüncesindeyim. 

VI. SONUÇ:

Eleştirisini yaptığımız Yargıtay kararı fiilen bölünmüş olan taşınmazlarda ön alım hakkını kullanan pay sahiplerinin mülkiyet haklarını yasaların kendilerine verdiği yollardan korumalarına da engel olmaktadır. Çünkü ön alım hakkını kullanarak aynı satış parasına taşınmazın bir kısmına ya da tamamına sahip olacak olan paydaş bu hakkını kullanamaması nedeniyle yeni paydaşın paydaşlığın giderilmesi davası açması gibi çok daha zor ve masraflı hukuki uyuşmazlıkların içine düşebilecektir. Bu gerekçelerle en azından ihtarname çekilmesi durumunda fiilen bölünmüş olan taşınmazlarda diğer paydaşların ön alım haklarını kullanmalarının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturmayacağının kabul edilmesi gerekir.