TRAMPA YOLU İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ ENGELLENMESİ

TRAMPA YOLU İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ

ENGELLENMESİ

I. GİRİŞ:

Paylı mülkiyetin geçerli olduğu taşınmazlarda pay sahiplerinin her birinin diğerlerinin hisselerini öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır. Ancak pay sahipleri kendi paylarını diğer paydaşlara satmamak için bu önalım hakkını engellemeye yönelik bir takım danışıklı (muvazaalı) işlemler yapmaktadırlar. Bu makalemizde mal değişim sözleşmesi ile önalım hakkının engellenmesini ve bunun hukuki sonuçlarını açıklamaya çalışacağız.

II. ÖNALIM HAKKI:

Eski Medeni Kanunumuzdaki ismiyle şufa yeni Türk Medeni Kanunumuzda ki adıyla önalım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların satılan bu payı aynı satış bedelini payı alan üçüncü kişiye ödeyerek satın alma hakkı olarak tanımlanabilir.

Örnekleyerek anlatacak olursak bir taşınmazda 1/3 hisseye sahip üç paydaş olduğunu kabul edelim. Paydaşlardan biri 1/3 hissesini paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satıp devredecek olursa diğer 2/3 hisse sahibi her iki paydaş önalım hakkını kullanarak 1/3 hisseyi satın alan kişiden bu hisseyi dava yolu ile satın alabilirler.

Önalım hakkı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri ile 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 240 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Türk Medeni Kanunu’nun beşinci kitabı ve onun ayrılmaz parçası (mütemmim cüzü) olması nedeniyle aynı konunun Türk Borçlar Kanunu’nda tekrar düzenlenmesi gerekmiyordu ancak kanun koyucu her iki kanunda da bu konuyu düzenleme yoluna gitmiştir.

III. ÖNALIM HAKKININ KULLANIM SÜRESİ:

TMK m. 733’e göre yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Ancak bu hükmün gereğinin yerine getirilmemesinin bir hukuki yaptırımı bulunmamaktadır. “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bu süreler niteliği itibariyle hak düşürücü süre olup kesilmesi ya da durması söz konusu değildir. Ayrıca itiraz olarak yapıldığından yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi hâkim tarafından da kendiliğinden dikkate alınmak zorundadır.

TMK m 733’den de anlaşılacağı gibi önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaş ile üçüncü kişi arasında yapılmış geçerli bir alım satım sözleşmesinin varlığı gerekir. Geçerli alım satım sözleşmesi TMK hükümlerine göre tapu memuru önünde yapılan resmi satıştır. Mal değişim sözleşmesinin (Trampanın) şufa hakkının kullanılmasını engellemek için tercih edilmesinin nedeni de alım satım sözleşmesi niteliğinde olmamasıdır. Nitekim 6098 Sayılı TBK m. 240 önalım hakkının, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabileceğini hüküm altına almıştır.

IV. ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI:

Önalım hakkı, paydaşlardan birinin diğer paydaşın payını satın alan alıcıya karşı dava açması yoluyla kullanılır. Davayı açan paydaş, taşınmaza hissedar olduğunu, alıcının da aynı taşınmazdan hisse satın aldığını tapu kayıtlarına dayanarak ispatlayabilir. Mahkeme davayı kabul ettikten sonra satılan payın önalım hakkı sahibinin adına tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yapılmadan önalım hakkını kullanan payın mülkiyetini kazanamaz.

V. MAL DEĞİŞİM SÖZLEŞMESİ (TRAMPA):

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 282’ye göre “Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Taşınmazlarda mal değişim sözleşmesinin uygulanması daha çok birbiri ile aynı değerde ya da yakın değerdeki iki taşınmazın değişimi ya da bir taşınmaz karşılığında bedeli yüksek bir otomobil gibi taşınır bir eşyanın değişimi şeklinde olmaktadır. Burada önemli olan değişilen eşyanın değerlerinin birbirine yakın olması ya da eşit olmasıdır. Bu sözleşme türüne göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır.

VI. MAL DEĞİŞİM SÖZLEŞMESİ (TRAMPA) YOLU İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ ENGELLENMESİ:

Taşınmazdaki hissesini aynı taşınmaza hissedar olan kişilere satmak istemeyen paydaşlar diğer hissedarların önalım hakkını kullanmalarını önlemek için kendi paylarının devrinin taşınmaz satışı niteliğinde olmaması için trampa yani mal değişim sözleşmesi görünümüne sokmaya çalışmaktadır. Alıcı konumundaki üçüncü kişi satılmak istenen hisse karşılığında paydaşa bir başka taşınmazı ya da taşınmaz hissesini vermekte bunun karşılığında da paydaşın önalım hakkını kullanmasını istemediği hissedarların bulunduğu taşınmazdaki hissesini almaktadır. Bu hukuki işlem mal değişim yani trampa sözleşmesi ile yapılmaktadır. Kendi payı karşılığında başka bir taşınmaz alan paydaş bu taşınmazı satarak trampa ettiği kendi hissesini paraya çevirmekte ve dolaylı yoldan hissesini satmaktadır.

Alıcı ile satıcı arasında yapılan mal değişim sözleşmesi aslında bu sözleşmeye göre üçüncü kişi durumundaki önalım hakkı sahibi paydaşları aldatmaya yönelik danışıklı (muvazaalı) işlemdir. Görünürdeki sözleşme mal değişim sözleşmesi olsa da asıl sözleşme satış sözleşmesidir. Amaç ise satış sözleşmesi karşısında diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarını önlemektir.

Bu tür işlemlere karşı açılacak davalarda kademeli talepte bulunularak danışıklı işlemin tespiti ve önalım talebinde bulunulmalıdır.