31 Temmuz 2013 Çarşamba

MİRASÇILIKTAN DOĞAN ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN KADASTRO KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

MİRASÇILIKTAN DOĞAN ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN
(İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETİN)
KADASTRO KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE 
PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ  

I. GİRİŞ:

Türk Medeni Kanunu’nda el birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere iki çeşit mülkiyet düzenlenmiştir. Eski Medeni Kanunumuzdaki adıyla iştirak halinde mülkiyet, mülkiyet hakkını önemli ölçüde kısıtlayan bir hukuki düzenlemedir. Eşya hukuku ile ilgilenen birçok hukukçu ve Tapu Genel Müdürlüğü çalışanları yeni Medeni Kanun hazırlanırken el birliği mülkiyetine ilişkin hükümlerin yeni kanuna alınmasına karşı çıkmalarına rağmen bu hükümler yeni Medeni Kanun’da varlığını korumaya devam ettirmiştir. El birliği mülkiyetinin yarattığı sakıncaların giderilebilmesi için bu hükümlerin tamamı kaldırılacağı yerde 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na 2009 yılında konulan bir ek madde ile el birliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinde tapu sicil müdürlüklerine yetki verilmiştir. Bu makalemizde bu konuyu ele alacağız.

II. EL BİRLİĞİ MÜLKİYETİ NEDİR? :

TMK m. 701 hükümlerine göre kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla ortaklarının her birinin hakkının ortaklığa giren malların tamamına yaygın olan mülkiyet türüdür.

El birliği mülkiyetinin esasları aşağıdaki gibidir.

— Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir.

— Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

— Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.

— Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Bu hükümlerden de anlaşılacağı üzere el birliği mülkiyetinin idaresi için oy birliği gerekmektedir. Maliklerin tasarruf hakkı da önemli ölçüde kısıtlanmaktadır. Yükümlülükler kanunla belirlendiği için değiştirilmesi de mümkün değildir.

III. 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRME:

            3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek 3’üncü maddeye göre miras ortaklığından doğan el birliği mülkiyeti aşağıdaki gibi paylı mülkiyete dönüştürülür.

            Mirasçılardan her biri elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir. İstem taşınmazın bulunduğu yer Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılır. İstemde bulunulurken talepte bulunulan taşınmazın tapu bilgilerinin ve mirasçıları gösterir mirasçılık belgesinin dilekçeye eklenmesi gerekir.

Tapu sicil müdürü, dilekçeyi aldıktan sonra mirasçılık belgesinde adı geçen diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Tebligat masrafları istemde bulunan mirasçı tarafından karşılanır. Tebligatların diğer mirasçılara mutlaka ulaşması gerekir. Bu nedenle TC kimlik numaraları ile mernis adreslerinin tespit edilmesi ve Tebligat Kanunu m. 21’e göre tebligatların yapılması gerekir.
            
Tebligatı alan diğer mirasçıların elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürme hakları olduğu gibi belirlenen süre içinde paylaşma davası açmaya da hakları bulunmaktadır. Burada kanun Tapu Sicil Müdürü’ne itirazların sunulması için verilecek sürede çok geniş bir takdir hakkı tanımıştır. Bu hakkın kötüye kullanılmaması gerekir.


Diğer mirasçılara gönderilen tebligata mirasçılar süresi içinde itirazlarını sunmazlar ya da paylaşma davası açmazlarsa istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir. 



MİRAS PAYLAŞIM DAVALARI

MİRAS PAYLAŞIM DAVALARI

I. GİRİŞ:

Ülkemizde miras bırakanın ölümünden önce mal varlığını mirasçıları arasında paylaştırmaması ya da vasiyetname gibi ölüme bağlı tasarrufta bulunmaması gibi nedenlerle ölümden sonra mirasçıları arasında mal varlığının paylaşımı konusunda uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıkların çözüm yollarından biri de Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre açılacak miras paylaşım davalarıdır. Ancak birçok kişi miras paylaşım davalarından haberdar olmadığı için ya da menfaati gereği bu davayı açmak yerine paydaşlığın giderilmesi davasını açmak yoluna gitmektedir. Miras bırakanın birden fazla taşınmazının bulunması durumunda bu taşınmazlardan istediğine sahip olmak isteyen mirasçılar her bir taşınmaz için ayrı ayrı paydaşlığın giderilmesi davası açarak hem birden fazla mahkemeyi meşgul etmekte hem de gereksiz yargılama masrafına neden olmaktadır. Kötü niyetli olarak açılan bu paydaşlığı giderilmesi davaları ekonomik durumu iyi olan mirasçı ile olmayan mirasçı arasında da eşitsizlik yaratmaktadır. Bu makalemizde miras paylaşım davalarının incelemesini yapacağız.

II. MİRAS MALLARININ HUKUKİ DURUMU:

Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, bütün mirasçılar terekedeki bütün hak ve borçlara ortaktırlar. Mirasçıların bu ortaklıkları elbirliği mülkiyetidir. Eski medeni kanunumuzdaki ifadesi ile iştirak halinde mülkiyettir. Bu durumdaki mirasçılar terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. 

III. MİRAS MALLARINA TEMSİLCİ ATANMASI:

Eğer miras mallarının idaresi konusunda uyuşmazlık varsa TMK m. 640’a göre mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Temsilcinin görevi paylaşmaya kadar malların idaresinin sağlanmasıdır.

            IV. TEREKE BORÇLARINDAN SORUMLULUK:

Mirasçılar, tereke borçlarından müteselsilen sorumludurlar.

V. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME:

HMK m. 4/I,b hükmüne göre taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Aynı maddenin (ç) bendi bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davalarda da sulh hukuk mahkemelerini görevli kılmıştır. Miras paylaşım davalarını düzenleyen TMK m. 642 her mirasçının, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebileceğini düzenleyerek miras paylaşım davalarında da sulh hukuk mahkemelerini görevli kılmıştır.

VI. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YETKİLİ MAHKEME:

HMK m. 11/I hükmüne göre terekenin paylaşılmasına, yapılan paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisine, miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalar ile mirasçılar arasında terekenin yönetiminden kaynaklanan davalarda ve terekenin kesin paylaşımına kadar mirasçılara karşı açılacak tüm davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir.

VII. YARGILAMA YÖNTEMİ:

HMK m. 316/I,a hükmüne göre sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalarda basit yargılama yöntemi uygulanır. Miras paylaşım davaları da sulh hukuk mahkemelerinde görüleceği için basit yargılama yöntemine tabidir. Bu yargılama yönteminin en önemli özelliği dava ve cevap dilekçesinden sonra cevaba cevap ve karşı cevap yani replik ve düplik dilekçelerinin olmamasıdır. Bu nedenle dava açılırken bütün savlar dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir.

VIII. MİRASIN PAYLAŞILMASI:

Mirasın paylaşılmasını isteme hakkı mirasçılara aittir. Mirasın paylaşılması mirasçıların kendi aralarında yaptıkları ve hukuken geçerli olan bir sözleşmenin varlığı ya da kanun gereğince engellenebilir. Bunun dışında her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. 

Miras paylaşım davasında mirasa dâhil olan bütün mallar göz önünde tutulur.

Mirasın paylaşılması aynen ya da satış yolu ile istenebilir. Hâkim öncelikle taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasında bir fark doğarsa bu fark daha değerli taşınmazı alan mirasçıdan daha az değerli taşınmazı alan mirasçıya para ödenmesine karar verilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.

Tereke mallarına zilyet olan veya miras bırakana borçlu bulunan mirasçılar, paylaşma sırasında bu konuda eksiksiz bilgi vermekle yükümlüdürler.

TMK m. 647’ye göre miras bırakan, ölüme bağlı tasarrufuyla paylaşmanın nasıl yapılacağı ve payların nasıl oluşturulacağı hakkında kurallar koymuşsa bu kurallar, mirasçılar için bağlayıcıdır. Aksi ölüme bağlı tasarruftan anlaşılmadıkça, miras bırakanın tereke malını bir mirasçıya özgülemesi, vasiyet olmayıp sadece paylaştırma kuralı sayılır.

Mirasçılardan her biri, tereke borçlarının paylaşmadan önce ödenmesini veya güvenceye bağlanmasını isteyebilir. Çünkü miras paylaşıldıkta sonra da tereke borçlarından müteselsilen bütün mirasçıların sorumluluğu devam edecektir. Alacaklılar müteselsil sorumluluk nedeniyle mirasçılardan birinden alacağını tahsil edip borcu ödemek zorunda kalan mirasçı diğer mirasçılara rücu etmek zorunda kalabilir. Bu nedenle tereke borçlarının paylaşımdan önce ödenmesi mirasçılar arasında müteselsil sorumluluktan ötürü kaynaklanacak rücu davalarını da ortadan kaldıracaktır.

Payların özgülenmesi mirasçıların anlaşması uyarınca yapılır. Mirasçılar payların oluşturulmasında anlaşamazlarsa hâkim kura çekerek payları oluşturur.

Malların özgülenmesi ya da satılması TMK m. 651 hükmüne göre yapılır. Buna göre değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı, bütün olarak mirasçılardan birine özgülenir. Ancak mirasçılardan birine özgülenmesi mirasçıların anlaşmasına bağlı olduğundan bu konuda anlaşma sağlanamazsa o mal satılır ve bedeli bölüştürülür.

Mirasçılardan biri istemde bulunursa satış artırma yoluyla yapılır. Mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazlarsa sulh hâkimi, artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar verir.

Ülkemizdeki miras paylaşımlarında sağ kalan eş ile çocukları ya da diğer mirasçılar arasında uyuşmazlıklar sıkça görülmektedir. Bu nedenle tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Sağ kalan eş için tanınacak mülkiyet hakkı miras mallarından payına düşecek olana mahsup edilecektir. TMK m. 652’de ki bu hükmün hâkim tarafından uygulanma zorunluluğu yoktur. Eğer haklı sebepler varsa, hâkim, sağ kalan eşin veya miras bırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verebilir.

Miras bırakan ölmeden önce mirasçılarından birine borç vermiş olabilir. Bu durumda miras bırakanın mirasçıdaki alacağı, paylaşma sırasında o mirasçının payına mahsup edilir.

Miras bırakan ölmeden önce almış olduğu borç için mallarından birini rehin olarak vermişse paylaşma esnasında rehin olarak verilmiş olan malı alan mirasçı rehin konusu borcu üstlenmiş olur. Terekenin borçlarının paylaşımdan önce ödenmesi bu sebeple de önemlidir. Çünkü kimse rehinli malı miras payı olarak almak istemez. 

TMK m. 657’ye göre taşınmazlar, paylaşmanın yapıldığı zamandaki gerçek değerleri esas alınarak mirasçılara özgüleneceği için paylaşmanın yapılmasından önce taşınmazlara kıymet takdiri yapılması gelir ve sürüm değerlerinin tespit edilmesi gerekir. Çünkü tarımsal taşınmazlar gelir değerine, diğer taşınmazlar sürüm değerine göre özgülenir. Diğer hükümlerde olduğu gibi bu konuda da mirasçıların aralarında anlaşmaları beklenmektedir. Ancak taraflar arasında anlaşma sağlanmasına çalışılması çoğu zaman yargılamayı uzatmaktan başka bir işe yaramamaktadır.

IX. MİRASIN PAYLAŞILMASI ESNASINDA DENKLEŞTİRME:

Mirasçılar miras bırakan hayatta iken yaptığı sağlar arası kazandırmalardan elde ettiklerini denkleştirmeyi sağlamak için terekeye geri vermekle birbirlerine karşı yükümlüdürler. Çeyiz veya kuruluş sermayesi, bir malvarlığının devri, borçtan kurtarmak ve benzeri karşılıksız kazandırmalar, aksi miras bırakan tarafından açıkça belirtilmiş olmadıkça, denkleştirmeye tâbidir.

Eğer mirasın açılmasından önce veya sonra mirasçılardan biri mirasçılık sıfatını kaybederse bu mirasçıya ait geri verme yükümlülüğü, onun yerini alan mirasçılara, miras paylarında meydana gelen artış oranında geçer.

TMK m. 671 geri vermekle yükümlü olan mirasçıya seçimlik hak tanımıştır. Mirasçı, dilerse aldığını aynen geri verir; dilerse payından fazla olsa bile değerini miras payına mahsup ettirebilir. Bu durum diğer mirasçıların tenkis davası açmalarını engellemez. Denkleştirmede ana kural, kazandırmanın denkleştirme anındaki değerine göre yapılmasıdır.

Türk Medeni Kanunu hediyeler ve evlenme giderleri konusunda daha esnek hükümler getirmiştir. TMK m. 675’e göre olağan hediyeler ile evlenme sırasında yapılan geleneğe uygun giderler denkleştirmeye tâbi değildir. Ayrıca altsoy hısımlarının evlenmelerinde, alışılmış ölçüler içinde yapılan çeyiz giderleri hakkında miras bırakanı denkleştirmeye tâbi tutmama arzusunun bulunduğu asıldır.

X. DOĞMAMIŞ ÇOCUĞUN MİRASÇI OLMASI:

Mirasın açıldığı tarihte, mirasçı olabilecek bir cenin varsa miras paylaşımı çocuğun doğumuna kadar ertelenir. Bu süre içinde çocuğu taşıyan anne muhtaç durumda ise, doğuma kadar geçim giderlerinin terekeden sağlanmasını isteyebilir.

XI. MİRAS BIRAKAN İLE BİRLİKTE YAŞAYAN KİŞİLERİN HAKLARI:


Miras bırakan öldüğü tarihte onunla birlikte yaşayan ve onun tarafından bakılan kimseler bulunabilir. Bu kişiler miras bırakanın ölüm tarihinden itibaren üç aylık bakım ve geçim giderlerinin terekeden sağlanmasını isteyebilirler. 

29 Temmuz 2013 Pazartesi

MİRASTA TENKİS (İNDİRME) DAVALARI


MİRASTA TENKİS (İNDİRME) DAVALARI

I. GİRİŞ:

Ülkemizde muris muvazaası davaları ile birlikte en çok görülen miras davalarından biri de tenkis davalarıdır. Tenkis kelime anlamıyla indirme, azaltma, eksiltme anlamına gelmesine karşın yeni Türk Medeni Kanunu’nda kelime olarak değişikliğe uğramamıştır. Bu makalemizde tenkis davalarının incelemesini yapacağız.

II. TENKİS DAVASI NEDİR? :

TMK m. 560’a göre tenkis davası, miras bırakanın mirasçılarının saklı paylarını da içine alacak şekilde, bıraktığı miras malları üzerinde tasarrufta bulunması üzerine mirasçılarının, kendi saklı paylarını aşan tasarrufların indirilmesini dava yolu ile istemeleridir. Bu tanımdan yola çıkarak tenkis davasında iki hukuki kavramın açıklanması gerekmektedir. Birincisi miras bırakanın kendi malları üzerindeki ölüme bağlı tasarruf yetkisi diğeri ise mirasçıların saklı paylarıdır.

III. ÖLÜME BAĞLI TASARRUFLAR:

Türk Medeni Kanunu’na göre iki tür ölüme bağlı tasarruf bulunmaktadır. Bunlar, vasiyet ve miras sözleşmesidir. Herkes ölmeden önce vasiyet ve miras sözleşmesi yaparak kendi mallarını istediği kişiye bırakabilir. Mirasını bırakacağı kişinin mirasçı olması gerekmemekle birlikte yasal mirasçıların aşağıda açıklayacağımız bir takım hakları bulunmaktadır. Miras bırakanın yasal mirasçısı yoksa miras bırakan mirasının tamamında tasarruf hakkını kullanabilir.

IV. SAKLI PAY:

Saklı pay, miras bırakanın yasal mirasçılarının üzerinde tasarrufta bulunamayacağı miras paylarına verilen hukuki tanımdır. Her yasal mirasçının saklı payları bulunur ve miras bırakan bu saklı payları ihlal eden ölüme bağlı tasarrufta bulunamaz. TMK m. 506’ya göre yasal mirasçıların saklı payları aşağıdaki gibidir.

— Altsoy için (çocuklar, çocuklar yoksa torunlar) yasal miras payının yarısı,

— Ana ve babadan her biri için yasal miras payının dörtte biri,

— Sağ kalan eş için, altsoy (çocuklar, çocuklar yoksa torunlar) ile birlikte mirasçı olması hâlinde yasal miras payının tamamı,

— Sağ kalan eş için, ana ve baba zümresiyle (ölen eşin kardeşleri) birlikte mirasçı olması hâlinde yasal miras payının tamamı,

— Sağ kalan eş için ölen eşin ana ve babasıyla birlikte mirasçı olması hâlinde yasal miras payının dörtte üçü.

V. TENKİS DAVASINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER:

TMK m. 571’e göre Tenkis davası açma hakkı, mirasçıların saklı paylarının zedelendiğini öğrendikleri tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinin, diğer tasarruflarda mirasın açılması tarihinin üzerinden on yıl geçmekle düşer.”

Bir yıllık sürenin başlama tarihi çoğu zaman tespit edilememektedir. Çünkü tenkise bağlı kazandırmalar yukarıda belirttiğimiz vasiyetname ve miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı kazandırmalardan çok miras bırakanın ölümünden kısa süre önce yaptığı satış, bağış ve benzeri işlemlerle oluşmaktadır. Hak sahipleri özellikle tapulu taşınmazların işlemleri için tapu siciline gittiklerinde bu durumu öğrenmekteler ancak dava açma süresinin başlamaması için bu durumun kayıt altına alınmasına yönelik her hangi bir işlem yapmamaktadırlar. Bu gibi durumlarda muris muvazaası davasını açmak süre kısıtlaması olmadığı için mirasçılara daha kolay gelmektedir.  

Eğer vasiyetname ya da miras sözleşmesi varsa o takdirde vasiyetname açıldığında hazır olan mirasçılar saklı paylarının zedelendiğini öğrenmiş sayılırlar. Vasiyetname açıldığında hazır olmayanlar ise vasiyetnameyi açan mahkemenin kendilerine tebligat çıkartmaları ile durumu öğrenmiş olurlar. On yıllık süre vasiyetname açılırken hazır olmayan ve daha sonra da saklı paylarının zedelendiğini öğrenemeyenler içi geçerli olan üst süredir. On yıllık süre geçtikten sonra tenkis davası açılamaz.  

Miras bırakanın birbiri ile çelişkili birden fazla vasiyeti ya da vasiyetnamesi ile çelişkili miras sözleşmesi varsa ya da bunlar üzerinde sahtelik iddiaları bulunuyorsa o takdirde bu tasarruflardan birinin mahkeme kararı ile iptali bir öncekinin yürürlüğe girmesini sağlayacağı için tenkis davası açma süreleri iptal kararının kesinleşmesi tarihinde işlemeye başlayacaktır.

VI. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME:

Tenkis davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’de yer alan Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir” hükmüne göre asliye hukuk mahkemeleridir. Çünkü tenkis davaları mal varlığı hukukundan doğan dava türü olduğundan dava konusu hakkın değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir.

VII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YETKİLİ MAHKEME:

Tenkis davalarında HMK m. 11/I,a hükmüne göre ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Muris muvazaası davalarında da tenkis talebinde de bulunulabilir. Ancak muris muvazaası sebebiyle açılacak davada ayrıca tenkis de kademeli olarak talep edilmiş olsa bile muris muvazaası davaları daha kapsamlı davalar olması nedeniyle yetkili mahkeme HMK m. 12/I’e göre belirlenecektir. Yani yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.  

Davaya konu taşınmazların birden fazla olması ve her birinin ayrı mahkemelerin yetkisi içine girmesi durumunda HMK m.12/III’e göre taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer bütün taşınmazlar içinde tenkis talepli muris muvazaası davası açılabilir.

 VIII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YARGILAMA YÖNTEMİ:

Tenkis davaları HMK m. 118 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan yazılı yargılama yöntemine tabidir.

IX. DAVA AÇMA HAKKI OLANLAR:

Tenkis davası açma hakkı miras bırakanın ölüme bağlı tasarrufla saklı payı ihlal edilen mirasçılardır. Miras bırakan ölmeden önce tenkis davası açılabilmesi hukuken olanaklı değildir. Miras bırakan ölmeden önce hak düşürücü sürelerde işlemeye başlamaz.

TMK m. 562 mirasçıların alacaklılarına da tenkis davası açma hakkı tanımıştır. Buna göre saklı payı zedelenen mirasçı, iflâsı etmesi hâlinde iflâs dairesinin veya mirasın geçtiği tarihte kendisine karşı ellerinde ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklıların ihtarına rağmen tenkis davası açmazsa, iflâs idaresi veya bu alacaklılar, alacaklarının elde edilmesi için gerekli olan oranda ve mirasçıya tanınan süre içinde tenkis davası açabilirler. Bu hükmün getirilme nedeni miras bırakanın mirasçılarını danışıklı tasarruflarla alacaklılarına karşı korumaya kalkması durumunda alacaklıların haklarının korunması içindir.

Benzer bir danışıklı işlem mirasçılıktan çıkarılanın çıkarma halinde de olabilir. bu durumda da mirasçının mirasçılıktan çıkarma tasarrufuna itiraz etmemesi durumunda da iflâs idaresi veya alacaklılar, aynı koşullarla tenkis davası açabilirler.

X. DAVALILAR:

Tenkis davasında, miras bırakanın yaptığı tasarrufla saklı pay sahibi mirasçıların olması gereken miras payını almış olan diğer mirasçılar ya da yasal mirasçı olmayan diğer kişiler davalı olarak gösterilir. Miras bırakan saklı pay sahibi mirasçının olması gereken oranda mirası başka bir yasal mirasçısına ya da yasal mirasçısı olmayan birine örneğin bir vakfa ya da derneğe miras olarak bırakmış olabilir. Bu durumda saklı pay sahibi yasal mirasçı miras bırakılan diğer kişileri davalı olarak gösterecektir.

XI. TASARRUF EDİLEBİLİR KISMIN HESAPLANMASI:

Tenkis davası açıldığında öncelikle miras bırakanın bütün mal varlığının tespiti yapılmalıdır. Miras bırakanın mal varlığının tespiti yapılmadan ne kadarında tasarruf edebileceği anlaşılamaz. TMK m. 507’ye göre;

Tasarruf edilebilir kısım, terekenin miras bırakanın ölümü günündeki durumuna göre hesaplanır.

Hesap yapılırken, miras bırakanın borçları, cenaze giderleri, terekenin mühürlenmesi ve yazımı giderleri, miras bırakan ile birlikte yaşayan ve onun tarafından bakılan kimselerin üç aylık geçim giderleri terekeden indirilir.”

Bunların dışında eğer miras bırakan sağlar arası karşılıksız kazandırmalar da bulunmuşsa, bu kazandırmalar tenkise tâbi oldukları ölçüde, tasarruf edilebilir kısmın hesabında terekeye eklenir.

Terekeye eklenen bir diğer alacak kaleme ise miras bırakanın kendi ölümünde ödenmek üzere yaptığı sigorta alacağıdır. Bu alacak miras bırakanın ölümü zamanındaki satın alma değeri ile terekeye eklenir.

Bütün bu hesaplamalar yapıldıktan sonra miras bırakanın mirasında ne kadar tasarrufta bulunabileceği ortaya çıkar. 

XII. SAKLI PAY SAHİBİ MİRASÇILARA YAPILAN KAZANDIRMALAR:

Miras bırakan bir kısım mirasçılar lehine onların miras paylarını aşacak şekilde ölüme bağlı kazandırmalar yapmış olabilir. Bu durumda TMK m. 561’e göre;

Saklı pay sahibi mirasçılara ölüme bağlı tasarrufla yapılan ve tasarruf edilebilir kısmı aşan kazandırmaların onların saklı paylarını aşan kısmı orantılı olarak tenkise tâbi olur.”

Hangi mirasçının saklı payı aşılmışsa aşılan miktar üzerinden orantısal olarak indirim yapılacaktır. 

Tenkise tâbi ölüme bağlı tasarruflardan bir kısmı saklı pay sahiplerine bir kısmı ise saklı pay sahibi olmayan kişilere yapılmışsa o takdirde saklı pay sahibi mirasçıya yapılan kazandırmanın saklı payı aşan kısmı ile saklı pay sahibi olmayan kimselere yapılan kazandırmalar orantılı olarak tenkis edilir. Bu yapılırken saklı payın altına düşülemez. Ancak saklı payı olmayan kişinin payına düşecek miras payında böyle bir alt sınır yoktur.

XIII. TENKİSE TABİ DİĞER KAZANDIRMALAR:

TMK m. 565 tenkise tabi sağlar arası karşılıksız kazandırmaları sınırlı olarak belirlemiştir. Aşağıdaki karşılıksız kazandırmalar, ölüme bağlı tasarruflar gibi tenkise tâbidir;

1. Miras bırakanın, mirasçılık sıfatını kaybeden yasal mirasçıya miras payına mahsuben yapmış olduğu sağlar arası kazandırmalar, geri verilmemek kaydıyla altsoyuna malvarlığı devri veya borçtan kurtarma yoluyla yaptığı kazandırmalar ya da alışılmışın dışında verilen çeyiz ve kuruluş sermayesi,

2. Miras haklarının ölümden önce tasfiyesi maksadıyla yapılan kazandırmalar,

3. Miras bırakanın serbestçe dönme hakkını saklı tutarak yaptığı bağışlamalar ve ölümünden önceki bir yıl içinde âdet üzere verilen hediyeler dışında yapmış olduğu bağışlamalar,

4. Miras bırakanın saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yaptığı açık olan kazandırmalar.

Bunların dışında TMK m. 567 ve 568’de düzenlinmiş iki tane daha tenkise tabi kazandırma bulunmaktadır. Bunlardan birincisi miras bırakanın kendi ölümünde ödenmek üzere üçüncü kişi lehine hayat sigortası yapmasıdır. Bu durumda, sigorta alacağının miras bırakanın ölümü zamanındaki satın alma değeri tenkise tâbi olur. İkincisi ise, miras bırakan, tahmin edilen devam sürelerine göre sermayeye çevrilmeleri hâlinde tasarruf edilebilir kısmı aşan intifa hakkı veya irat borcu altına girmişse bunlarda tenkise tabidir. Bu durumda mirasçılar, intifa hakkının veya irat borcunun tenkisini ya da tasarruf edilebilir kısmı vererek bu yükümlülüğün kaldırılmasını isteyebilirler.

            XIV. DAVACININ TALEP HAKLARI:

Davacı tenkis davası ile birlikte kendi saklı payına düşen kısmın diğer mirasçılardan indirilerek kendisine verilmesini talep edecektir. Ancak bazı durumlarda davacının saklı payına düşen kısmın verilmesi fiilen mümkün olmayabilir. Örneğin değerinde azalma meydana gelmeksizin bölünmesine olanak bulunmayan mallar tenkise tâbi olursa, saklı pay sahibine TMK m. 564 seçimlik hak tanımıştır. Buna göre saklı pay sahibi davacı, dilerse kendi payından fazlasını oluşturan bölüm için değerini ödeyerek malın verilmesini, dilerse kendi payına düşen kısmın değerine karşılık gelen parayı isteyebilir.  

Davacı malın kendisinde kalmasını talep ediyorsa, malın tenkis sebebiyle davacıya verilmesi gereken kısım düşüldükten sonra kalan kısmının karar günündeki değerinin para olarak ödetilmesine karar verilir. Bu parayı davacı davalılara öder.

            XV. İYİ NİYETLİ KİŞİNİN HUKUKİ DURUMU:

Kendisine tenkise tâbi bir kazandırma yapılmış olan kimse eğer iyi niyetli ise, sadece mirasın geçmesi anında kazandırmadan elinde kalanı geri vermekle yükümlüdür; iyi niyetli değilse, iyi niyetli olmayan zilyedin geri verme borcuna ilişkin hükümlere göre sorumlu olur. Türk Medeni Hukukunda iyi niyetin esas olduğu ve kötü niyetin ispata bağlı olduğu unutulmamalıdır. 

XVI. MİRAS SÖZLEŞMESİNDE TARAF OLANIN HUKUKİ DURUMU:

Eğer bir kimsenin miras sözleşmesiyle elde ettiği kazandırma tenkise tâbi tutulursa, miras sözleşmesine göre bu kazandırma için miras bırakana verdiği karşılığın tenkis oranında geri verilmesini isteyebilir.

XVII. TENKİSTE SIRA: 

Tenkis, saklı pay tamamlanıncaya kadar yapılır. Önce ölüme bağlı tasarruflardan başlanır. Ölüme bağlı tasarrufların yetmemesi durumunda en yeni tarihlisinden en eskisine doğru geriye gidilmek üzere sağlar arası kazandırmalardan yapılır.

Zaman zaman kamu tüzel kişilerine ve kamuya yararlı dernek ve vakıflara da miras bırakılmaktadır. Kamu tüzel kişileri ile kamuya yararlı dernek ve vakıflara yapılan ölüme bağlı tasarruflar ve sağlar arası kazandırmalar en son sırada tenkis edilir. Yasa koyucu kamu tüzel kişilerini ve kamuya yararlı dernek ve vakıfları bu hükümle koruma altına almıştır.

XVIII. DELİLLER:


Tenkis davasında her tür delile başvurulabilir. Uyuşmazlığın özelliğine göre tapu kayıtları, banka hesapları, kadastro tutanakları, vergi makbuzları, elektrik, su, doğalgaz makbuzları, mektup ve benzeri yazışmalar, tanık, bilirkişi incelemesi, keşif ve bunlara benzer başkaca deliller gösterilebilir. 

24 Temmuz 2013 Çarşamba

TAŞINMAZ ÜZERİNDE DANIŞIKLI İNTİFA HAKKI KURULARAK PAYDAŞLIĞIN GİDERİLMESİNİN ENGELLENMESİ

TAŞINMAZ ÜZERİNDE DANIŞIKLI İNTİFA HAKKI KURULARAK
 PAYDAŞLIĞIN GİDERİLMESİNİN ENGELLENMESİ

I. GİRİŞ:

Paylı mülkiyetin geçerli olduğu taşınmazlarda paydaşlardan biri taşınmazın paydaşlığın giderilmesi (izale - i şuyu) davası ile satışını önleme ya da söz konusu dava neticesinde taşınmaza alıcı çıkmasını önleyerek satışın ucuza gerçekleşmesini sağlamak için taşınmaz üzerinde bir başkası lehine intifa hakkı kurmaktadır. Bu makalemizde taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurularak paydaşlığın giderilmesinin engellenmesine yönelik danışıklı işlemler ve bunlara ilişkin olarak açılacak davaları ele alacağız.

II. MUVAZAA (DANIŞIKLI İŞLEM) NEDİR? :

Tarafların isteyerek ve bilerek iradeleri ile beyanları arasında meydana getirdikleri uygunsuzluğa muvazaa denir. Tarafların irade ve beyanları aralarında isteyerek uygunsuzluk yaratmalarındaki amaç üçüncü kişileri yanıltmaktır. Yeni Türk Medeni Kanunu’nda “muvazaa” kavramının yerini aynı anlama gelen “danışıklı işlem” almıştır.

III. İNTİFA HAKKI NEDİR?

İntifa hakkı; hak sahibine taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır. İntifa hakkının kurulduğu bir taşınmazda intifa hakkı sahibi taşınmaz üzerindeki yararlanma hakkını elinde tutar. Taşınmaz eğer tarım arazisi ile gelirini alabilir. Bir bina varsa binadan kendi işi için ya da ihtiyaçları için yararlanabilir. Hukuken, intifa hakkı sahibi taşınmazın zilyetliğini üzerine almış olur. İntifa hakkı tapu siciline yapılacak bir tescil işlemi ile kazanıldığı için bu tescil işlemi kaldırılmadığı sürece varlığını devam ettirir.

IV. İNTİFA HAKKININ PAYDAŞLIKLA İLİŞKİSİ:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 700’e göre;

“Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.”

Paydaşlığın mahkemece giderilmesine karar verilmesi halinde intifa hakkı kurulan pay üzerinde intifa hakkı devam edeceği için payı satın alacak kişi intifa hakkı nedeniyle taşınmazı satın alma ihtiyacına göre kullanamayabilir ya da intifa hakkının varlığı nedeniyle satın almaktan vazgeçebilir. Bu nedenle intifa hakkının varlığı taşınmazı satın almak isteyenler açısından önemli bir vazgeçme nedeni haline gelmektedir. Kendi payına intifa hakkı kuran paydaş böylelikle taşınmazın paydaşlığın giderilmesi davasında satışını engellemekte ya da intifa hakkının varlığı nedeniyle taşınmaza alıcı çıkmaması nedeniyle taşınmazı ihalede kendisi satın alabilmektedir. Satın aldıktan sonra da danışıklı olarak koydurulan intifa hakkı kaldırılmakta ve böylece diğer paydaşlar zarara uğratılmaktadır.

V. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME:

Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’de yer alan Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir” hükmüne göre asliye hukuk mahkemeleridir. Çünkü bu tür davalar mal varlığı hukukundan doğan davalar olduğundan dava konusu hakkın değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir.

VI. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YETKİLİ MAHKEME:

Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada davanın konusunu oluşturan mal varlığı değeri eğer tapulu taşınmaz ise; HMK m. 12/I’e göre “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”

İntifa hakkı, otomobil, tarım aletleri gibi taşınır mallara da konulabilmektedir.

VII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YARGILAMA YÖNTEMİ:

Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davalar HMK m. 118 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan yazılı yargılama yöntemine tabidir.

VIII. DAVANIN ESASI:

Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada davacı, davalı paydaşın yaptığı intifa hakkı kurulması işleminin intifa hakkı sahibi ile aralarında ki görünürdeki işlem olduğunu ispatlayacaktır. Tarafların asıl amacının ise açılacak paydaşlığın giderilmesi davasında taşınmaza intifa hakkının varlığı nedeniyle alıcıların itibar etmesinin engellenerek taşınmazın satış değerini düşürmek ve yapılacak ihalede taşınmazı satın almaya çalışmak olduğunun ispatlanması gerekmektedir.

Davacı intifa hakkının danışıklı olarak kurulduğunun tespiti ile tapudaki intifa hakkının kaldırılmasını talep edecektir.

IX. DAVA AÇMA HAKKI OLANLAR:

Diğer paydaşların tamamı dava açma hakkına sahiptir. Çünkü kurulan intifa hakkı doğrudan onların paydaşlığın giderilmesini isteme haklarına zarar vermektedir.

X. DAVA AÇMA ZAMANI, ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER:

Danışıklı intifa hakkı kurulması mutlak muvazaa olarak kabul edildiği için hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi yoktur.

XI. DAVALILAR:

Davada kendi payı üzerinde intifa hakkı kuran paydaş ve intifa hakkı sahibi davalı olarak gösterilecektir.

XII. DELİLLER:


Danışıklı intifa hakkı kurulması mutlak muvazaa olarak kabul edildiği için her tür delile başvurulabilir. Uyuşmazlığın özelliğine göre tapu kayıtları, banka hesapları, kadastro tutanakları, vergi makbuzları, elektrik, su, doğalgaz makbuzları, mektup ve benzeri yazışmalar, tanık, bilirkişi incelemesi, keşif ve bunlara benzer başkaca deliller gösterilebilir. 

20 Temmuz 2013 Cumartesi

TAŞINMAZIN TAHLİYESİ İÇİN YAPILAN DANIŞIKLI (MUVAZAALI) SATIŞ İŞLEMİNE KARŞI AÇILAN DAVALAR

TAŞINMAZIN TAHLİYESİ İÇİN YAPILAN
DANIŞIKLI (MUVAZAALI) SATIŞ İŞLEMİNE
KARŞI AÇILAN DAVALAR

I. GİRİŞ:

Ülkemizde sıkça görülen olayların başında taşınmazını hukuken tahliye ettirme hakkına sahip olmayan mal sahiplerinin kiracıyı tahliye ettirmek için yaptıkları danışıklı satış işlemleri gelmektedir.  Bu makalemizde hukukumuzda kiracıya karşı danışıklı işlem olarak bilinen bu dava türünü inceleyeceğiz.

II. MUVAZAA (DANIŞIKLI İŞLEM) NEDİR? :

Tarafların isteyerek ve bilerek iradeleri ile beyanları arasında meydana getirdikleri uygunsuzluğa muvazaa denir. Tarafların irade ve beyanları aralarında isteyerek uygunsuzluk yaratmalarındaki amaç üçüncü kişileri yanıltmaktır. Yeni Türk Medeni Kanunu’nda “muvazaa” kavramının yerini aynı anlama gelen “danışıklı işlem” almıştır.

III. KİRACIYA KARŞI DANIŞIKLI İŞLEM NEDİR? :

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi hükümlerine göre kiracı sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan yükümlülüklerini süresi içinde ve eksiksiz olarak yerine getirmekte ise başkaca bir hukuki nedende ortaya çıkmadığı takdirde mal sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı olmaz. Ancak mal sahibinin taşınmazını daha yüksek fiyattan kiraya vermek istemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyemeyeceği derecede uzak ancak hatırını kıramayacağı derecede yakın bir dost ya da arkadaşına kiraya vermek istemesi ve benzeri durumlarda mal sahipleri taşınmazların tahliyesi için kiracıları zorlamaktadırlar. Kiracıların taşınmazı tahliye etmekte direnmeleri durumunda ise mal sahipleri taşınmazı bir başkasına satmakta ve satın alan kişide TBK m. 351’de yer alan “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı; 

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Hükümlerine dayanarak tahliyesini isteyebilmektedir. Burada danışıklı olan işlem satış işlemidir. Çünkü eski mal sahibi aslında malını satmak istememekte sadece hukuken tahliye davası açma hakkı olmadığı için yeni malikin tahliye davası açma hakkını kullanarak kiralananın tahliyesini amaçlamaktadır. Kiracıya karşı danışıklı işlemin özü budur.

            IV. TAHLİYE DAVASINDA DANIŞIKLI İŞLEMİN İLERİ SÜRÜLMESİ:

Yeni malik TBK m. 351 hükmüne göre kiracı aleyhinde tahliye davası açmışsa kiracı bu davada satışın kendisini tahliye ettirmek için danışıklı olarak yapıldığını ileri sürebilir. Bu durumda mahkeme satışı yapan eski mal sahibinin gerçektende asıl amacının taşınmazı satmak mı yoksa tahliye davası açma hakkı olmadığı için TBM m. 351 hükümlerine göre kiracıya tahliye ettirmek mi olduğunu araştırması gerekir.

Danışıklı işlem yapıldığı iddiası davalı tarafından ileri sürüldüğü için ispat yükü davalı kiracıdadır. Bunun için öncelikle kira sözleşmesine göre bütün edimlerini eksiksiz ve süresi içinde yerine getirdiğini ispatlamalıdır. İkinci olarak eski mal sahibinin taşınmazı satmasını gerektirecek kadar paraya ihtiyacı olmadığını ispatlamalıdır.

        V. TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASINDA DANIŞIKLI İŞLEMİN İLERİ SÜRÜLMESİ:

Davalı kiracı danışıklılık iddiasını cevap dilekçesi ile ileri sürebileceği gibi danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davası açarak da ileri sürebilir. Bu durumda davalı kiracı taşınmazın eski mal sahibinin adına tescilini talep edecektir.

VI. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’de yer alan Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir” hükmüne göre asliye hukuk mahkemeleridir. Çünkü tapu iptali ve tescili davaları mal varlığı hukukundan doğan dava türü olduğundan dava konusu hakkın değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir.

VII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YETKİLİ MAHKEME:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davasının konusunu oluşturan mal varlığı değeri tapulu taşınmaz olduğundan; HMK m. 12/I’e göre “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”

VIII. HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NA GÖRE YARGILAMA YÖNTEMİ:

Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davaları HMK m. 118 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan yazılı yargılama yöntemine tabidir.

IX. DAVA AÇMA ZAMANI, ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER:

Danışıklılık iddialarında zamanaşımı ve hak düşürücü süre yoktur. Danışıklı işlemi öğrenen taraf hiçbir süre ile kısıtlı olmaksızın dava açabilir.

X. DAVALILAR:


Danışıklılık nedeniyle tapu iptali ve tescili davalarının davalısı eski mal sahibi ile tahliye davasını açan yeni mal sahibidir. Yeni mal sahibi ölmüşse onun mirasçısı davalı olarak gösterilir. 

SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK GÖSTERİLMESİ YOLU İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ ENGELLENMESİ

SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK GÖSTERİLMESİ YOLU İLE
ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ
ENGELLENMESİ

I. GİRİŞ:

Paylı mülkiyetin geçerli olduğu taşınmazlarda pay sahiplerinin her birinin diğerlerinin hisselerini öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır. Ancak pay sahipleri kendi paylarını diğer paydaşlara satmamak için bu önalım hakkını engellemeye yönelik bir takım danışıklı (muvazaalı) işlemler yapmaktadırlar. Bu makalemizde satış bedelinin yüksek gösterilmesi ile önalım hakkının engellenmesini ve bunun hukuki sonuçlarını açıklamaya çalışacağız.

II. ÖNALIM HAKKI:

Eski Medeni Kanunumuzdaki ismiyle şufa yeni Türk Medeni Kanunumuzda ki adıyla önalım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların satılan bu payı aynı satış bedelini payı alan üçüncü kişiye ödeyerek satın alma hakkı olarak tanımlanabilir.

Örnekleyerek anlatacak olursak bir taşınmazda 1/3 hisseye sahip üç paydaş olduğunu kabul edelim. Paydaşlardan biri 1/3 hissesini paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satıp devredecek olursa diğer 2/3 hisse sahibi her iki paydaş önalım hakkını kullanarak 1/3 hisseyi satın alan kişiden bu hisseyi dava yolu ile satın alabilirler.

Önalım hakkı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri ile 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 240 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Türk Medeni Kanunu’nun beşinci kitabı ve onun ayrılmaz parçası (mütemmim cüzü) olması nedeniyle aynı konunun Türk Borçlar Kanunu’nda tekrar düzenlenmesi gerekmiyordu ancak kanun koyucu her iki kanunda da bu konuyu düzenleme yoluna gitmiştir.

III. ÖNALIM HAKKININ KULLANIM SÜRESİ:

TMK m. 733’e göre yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Ancak bu hükmün gereğinin yerine getirilmemesinin bir hukuki yaptırımı bulunmamaktadır. “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bu süreler niteliği itibariyle hak düşürücü süre olup kesilmesi ya da durması söz konusu değildir. Ayrıca itiraz olarak yapıldığından yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi hâkim tarafından da kendiliğinden dikkate alınmak zorundadır.

TMK m 733’den de anlaşılacağı gibi önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaş ile üçüncü kişi arasında yapılmış geçerli bir alım satım sözleşmesinin varlığı gerekir. Geçerli alım satım sözleşmesi TMK hükümlerine göre tapu memuru önünde yapılan resmi satıştır.

Satış bedelinin yüksek tutulmasının tercih edilmesinin nedeni diğer paydaşların alım gücünü zorlamak içindir. Nitekim 6098 Sayılı TBK m. 240 önalım hakkının, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabileceğini hüküm altına almıştır.

IV. ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI:

Önalım hakkı, paydaşlardan birinin diğer paydaşın payını satın alan alıcıya karşı dava açması yoluyla kullanılır. Davayı açan paydaş, taşınmaza hissedar olduğunu, alıcının da aynı taşınmazdan hisse satın aldığını tapu kayıtlarına dayanarak ispatlayabilir. Mahkeme davayı kabul ettikten sonra satılan payın önalım hakkı sahibinin adına tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yapılmadan önalım hakkını kullanan payın mülkiyetini kazanamaz.

V. SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK TUTULMASI İLE ÖNALIM (ŞUFA) HAKKININ ENGELLENMESİ:

Taşınmazdaki hissesini aynı taşınmaza hissedar olan kişilere satmak istemeyen paydaşlar diğer hissedarların önalım hakkını kullanmalarını önlemek için kendi paylarının devrini tapuda yaparken satış bedelini taşınmazın gerçek değerinin çok üstünde göstermektedirler. Bedelin yüksek gösterilmesindeki amaç diğer paydaşların önalım davası açmaları durumunda satış bedeli olarak gösterilen parayı mahkeme veznesine yatıramamalarını sağlamak ve böylece önalım davasının reddini sağlayarak diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarını engellemektir. Hatta batı durumlarda önalım davası öncesinde tapudan satış bedeli konusunda bilgi isteyen paydaşlar bedelin çok yüksek tutulduğunu gördüklerinde dava açmaktan vazgeçebilmektedirler.

Taşınmazdan pay satın alan kişi ve payını satan kişi arasında yapılan yüksek bedelli satış işlemi üçüncü kişi durumundaki önalım hakkı sahibi paydaşları aldatmaya yönelik danışıklı (muvazaalı) işlemdir. Görünürdeki sözleşme her ne kadar yüksek bedelli satım sözleşmesi olsa da asıl sözleşme taşınmazın gerçek bedelinden yapılmış satış sözleşmesidir. Amaç ise satış sözleşmesi karşısında diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarını önlemektir.

Bu tür işlemlere karşı açılacak davalarda kademeli talepte bulunularak öncelikle taşınmaza kıymet takdiri yaptırılmalı ve gerçek değerinin tespiti istenmeli, bununla birlikte danışıklı işlemin tespiti ve önalım talebinde bulunulmalıdır. Taşınmazın değerinin satış sözleşmesinde yazılı değerden daha düşük olduğunun tespit edilmesi halinde önalım hakkının kullanılmasına engel olmak amacıyla danışıklı işlem yapıldığı tespit edilerek taşınmazın önceki sahibinin adına tescili istenebileceği gibi gerçek değeri üzerinden de önalım hakkı talep edilerek taşınmazın gerçek değeri mahkeme veznesine yatırılarak davacı adına tescil de istenebilir.  


4 Temmuz 2013 Perşembe

AVUKAT ÜCRET SÖZLEŞMESİNDE OLMASI GEREKEN UNSURLAR

AVUKAT ÜCRET SÖZLEŞMESİNDE
OLMASI GEREKEN UNSURLAR[1]

Av. Bülent Nuri KURDOĞLU[2]

I. GİRİŞ:

Avukatlık stajına başladığımda bana ilk öğretilen avukatın en büyük rakibinin kendi müvekkili olduğudur. Bu düşüncenin “avukata güvenme avukat yalan söyler” düşüncesinden hiçbir farkı yoktur. Bana göre ikisi de yanlıştır ve Türkiye’de ki avukat ile iş sahibi arasında meydana gelen uyuşmazlıkların başında da bu karşılıklı güvensizlik yatmaktadır. Bu güvensizliğin doğmasına neden olan olay ise avukat ile iş sahibi arasındaki ilişkilerin çoğu zaman esnaf mantığı ile sözlü olarak kurulmasıdır. Sözlü olarak kurulan ve sonunda tarafların sözlerini unutmaları ya da çarpıtmaları ile başlayan uyuşmazlıklar her iki tarafında kendi hakkını koruyabilmek için yeni yalanlara ve ayak oyunlarına başvurmalarına neden olmaktadır. Bu uyuşmazlıkların önlenebilmesinin tek yolu avukatın bir hukukçu olarak sözleşme yapması, iş sahibinin de girdiği büronun bakkal dükkânı olmadığının bilincine varmasıdır. Bu makalemizde incelemesini yapacağımız konu avukat ile iş sahibi arasında yapılan sözleşmenin nasıl olması gerektiği üzerinedir.

II. İŞ SAHİBİNİN BİLGİLERİ:

Avukatlık hizmetinden yararlanacak kişinin açık kimliği ve T.C. kimlik numarası sözleşmenin başında yazılmalıdır. Böylece açık kimliği ile kimlik numarası çeliştiğinde doğrulama imkânı doğar. İş sahibinin T.C. numarasının yazılması ileride doğacak uyuşmazlıklarda tebligatların yapılamaması durumunda mernis adresinin tespitini de kolaylaştırır. Böylece bu adrese yapılacak her türlü yazılı bildirim iş sahibi tarafından ya alınır ya da tarafına ulaşmadığı iddiası hukuken yersiz kalır.

III. AVUKATIN BİLGİLERİ:

Avukatın açık kimliğinin yanında T.C. kimlik numarası, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi numarası, üyesi olduğu baro ve baro sicil numarası ile baro da kayıtlı iş adresi yazılı olmalıdır. Bu bilgiler iş sahibinin avukat hakkında araştırma yapabilmesini ve bilgileri doğrulayabilmesini sağlar. Avukatlık mesleğini yürütme hakkına sahip olmayan kişileri iş sahibinin ayırt etmesine yardımcı olur. İş sahibinin yapacağı yazılı bildirimlerin de avukata ulaşmasını sağlar. İş sahibinin ilk görüşmede avukatın kartvizitini alması bu bilgilere ulaşmasının en kolay yoludur. Kendisinin araştırılmasından endişe etmeyen her avukat kartvizitini vermekten de çekinmez. Sözleşmede avukatın bilgilerinin tam ve doğru yer alması iş sahibinin avukata güvenini de arttırır.

IV. İŞİN KONUSU:

İş sahibinin avukata vereceği işin konusu ayrıntıları ile sözleşmeye yazılmalıdır. İş sahibi sözlü ya da yazılı danışmanlık yapılmasını mı istemektedir, resmi bir kurumda kendi adına bir hukuki işlemin yapılmasını mı istemektedir yoksa bir yargı yerinde kendisini temsil ettirmek mi istemektedir. Bütün bunlara ilişkin bilgiler sözleşmeye yazılmalıdır.

Sözleşmede yapılacak açıklamalar aynı zamanda iş sahibinin avukata işin yapılmasına ilişkin yazılı talimatı niteliğinde olacağından ayrıntılı olarak kaleme alınmasında fayda vardır. Bu ayrıntıların sözleşmeye doğru olarak yazılabilmesi için iş sahibi ile avukat arasında yapılan sözlü görüşmeler mutlaka bir görüşme tutanağına bağlanmalı ve bu tutanakta yazılanlardan faydalanılmalıdır.

Her iş için ayrı ücret sözleşmesi yapılması en doğru olanıdır. Ancak bağlantılı davalar olması durumunda bu davaların neler olabileceği, bunların hangilerini avukatın vekil olarak takip edeceği ve aşağıda açıkladığımız vekillik görevinin kapsamının ne şekilde belirleneceği ayrıntılı olarak yazılmalıdır.

Bağlantılı davalara örnek için boşanma davalarını verebiliriz. Bir boşanma davası ve sonrasında aşağıdaki dava ve işler de ortaya çıkabilir.

1- Boşanma davası öncesinde koruma tedbiri davası,
2- Boşanma davası,
3- Boşanma sonrası nafaka artırım davası,
4- Boşanma davasında verilen ara karar üzerine nafakanın icrası,
5- Nafakanın ödenmemesi üzerine icra ceza mahkemesine şikâyet davası,
6- Boşanma davasından ayrı olarak ya da tefriki üzerine aile konutu şerhi düşülmesi davası,
7- Boşanma davasından ayrı olarak ya da tefriki üzerine ziynet eşyalarının iadesi ya da tazmini davası,
8- Boşanma davasının kesinleşmesinden sonra mal rejimine ilişkin davalar ve icrası,
9- Velâyet davası,
10- Velâyetin kaldırılması davası,
11- Boşanma davasındaki hüküm uyarınca çocuk teslimi için icra takibi,
12- Boşanma sürecinde yaşanan olaylardan kaynaklı maddi manevi tazminat davaları,
13- Boşanma sürecinde yaşanan olaylar nedeniyle savcılık soruşturmaları ve buna bağlı olarak açılan ceza davaları

Boşanma davası üzerinden konuya ilişkin bir başka örnek verelim. Müvekkilinizle boşanma, nafaka, maddi manevi tazminat, aile konutu şerhi düşülmesi ve ziynet eşyalarının iadesi konulu dava açmak üzere anlaştınız ve davayı açtınız. Ön inceleme duruşmasında hâkim davanızı aile konutu şerhi düşülmesi talebi ile ziynet eşyalarının iadesi talebini ayırıp ayrı esasa kaydını yaparak boşanma ve ferileri, aile konutu şerhi düşülmesi ve ziynet eşyalarının iadesi davası şeklinde üç ayrı dava haline getirebilir. Bu ve benzeri durumlarda üç davayı da takip etmek durumunda olacağınız için ücret ve masraf konusunda sözleşmede açık hüküm bulunmasını sağlayın.

V. VEKİLLİK GÖREVİNİN KAPSAMI:

İş sahibinin vekil eliyle yapılmasını istediği işte vekil olarak görevlendireceği avukat işin hangi bölümü için görevlendirilmektedir. Örneğin dava açılacaksa verilen görev temyiz aşamasını ve kararın kesinleşmesinden sonra icra aşamasını kapsamakta mıdır?  Yapılacak icra takibine itiraz edilmesi durumunda icra tetkik hâkimliğine yapılacak başvuruları ya da diğer mahkemelerde açılacak itirazın iptali davalarını kapsamakta mıdır? Bütün bunların sözleşmede belirtilmesi gerekir.

Yapılacak hukuki yardım bazen önceden öngörülemeyen durumların ortaya çıkmasına neden olabilir. Örneğin paydaşlığın giderilmesi davasında dava açıldıktan sonra davalı paydaşlardan birinin ölümü üzerine mahkemeden alınacak yetki ile mirasçık belgesi çıkartılması gerekebilir. Bu ve benzeri durumların verilen işi kapsayıp kapsamadığı sözleşmede belirtilmelidir.

VI. YARGILAMA MASRAFI:

Yargılama masraflarının iş sahibine ait olduğu her ne kadar 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu’nda yazılı olsa da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Çünkü yargılama masraflarını avukatın üstüne yıkmaya çalışmak gün geçtikçe yaygınlaşmaktadır. Ayrıca yapılacak masrafın miktarı önceden hesaplanmalı ve toplam masraf iş sahibine bildirilmelidir. Yeniden masraf istenmesi durumunda iş sahibinin masrafı önceden bildirmediği gerekçesi ile vermekten çekinmesi ihtimaline karşılık sonradan ortaya çıkabilecek öngörülemeyen masraflar için sözleşmede mutlaka açıklayıcı bir hüküm bulunmalıdır.

Şehir dışı işlerde konaklama masrafının nasıl karşılanacağı belirtilmelidir. Avukata bu konuda bir avans ödemesi mi yapılacaktır; yoksa avukat yaptığı masrafı belgeledikten sonra mı iş sahibince ödeme yapılacaktır bu konular sözleşmede yazılı olmalıdır.

Yapılacak masrafların avukat tarafından belgelenmesi şartı sözleşmede yazılmalıdır. Bu hüküm ve buna uygun bildirimler iş sahibinin yaptığı masrafın nerelere harcandığını bilmesini ve avukatı ile arasında güven bunalımının oluşmasını engeller.

Sözleşme ile birlikte masrafların dayanağı olan harç ve gider avansı tarifeleri hakkında da bilgi verilebilir.

VII. ÜCRET:

Sözleşmede yapılacak işin karşılığı olarak avukata ne kadar ücret ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Ücretin maktu yani belli bir bedel olarak mı belirlendiği yoksa nispi yani yargılama sonunda tahsil edilecek paradan orantısal olarak mı alınacağı iş sahibi ile avukatlar arasında çıkan uyuşmazlıklarda en çok görülen dava konularıdır. Bu yüzden tartışmaya yer vermeyecek şekilde sözleşmede açıklanması önemlidir. Ücretin bir kısmının peşin bir kısmının ise daha sonra ödenmesi kararlaştırılmış ise bunların miktarı ve ödeme tarihleri açıkça belirtilmelidir.

Yukarıda belirttiğimiz durumların yani öngörülemeyen yeni dava ve hukuki işlem yapma ihtimalinin ortaya çıkması durumunda ücretin ne şekilde belirleneceği de sözleşmeye yazılmalıdır.

Ücret ve masraf konuları sözleşmede mutlaka ayrı hükümlerde ele alınmalıdır. Her iki ödeme rakamları kesinlikle bir birine karıştırılmayacak şekilde sözleşmeye konulmalıdır.

Ücretin sözleşmede açıkça ve ne zaman ödeneceğinin yazılması iş sahibi açısından verilen ücretin karşılığında işin yapılması için teminat oluştururken avukat açısından da alınan paranın ücret mi yoksa masraf mı olduğu ve başladığı iş için emeğinin karşılığını ne zaman alacağı konusunda teminat oluşturur. Ücret sözleşmesi yapılmaması ya da ücretin sözleşmede açıkça belirtilmemesi; avukatın dolandırılmasına, iş sahibinin yanlış anlamalarla gereksiz disiplin şikâyetlerine ya da avukatın hak ettiğinden fazla ücret taleplerine neden olur.

Ücretin net mi yoksa bürüt mü olduğu vergisel konularda sorun çıkmaması için sözleşmede belirtilmelidir.

VIII. CEZA KOŞULU:

       Avukatlık ücret sözleşmesinde ceza koşulu kararlaştırılmasına Yargıtay karşı çıkmaktadır. Avukatın sözleşmenin haklı feshi ya da haksız azli nedeniyle almaya hak kazanacağı ücretin tamamının iş sahibi açısından ceza koşulu yerine geçeceğine ilişkin Yargıtay kararları bulunmaktadır. Bu nedenle sözleşmeye yazılan ceza koşulu yazılmamış kabul edilecek ve uyuşmazlığın çözümünde dikkate alınmayacaktır.

IX. GEREKLİ BELGE VE BİLGİLERİN GETİRİLME ZAMANI:

Her hukuki işlemin özelliklede yargı yerlerinde görülecek davaların bir ön hazırlığı vardır. Bu ön hazırlık sadece avukatın hukuk bilgisi ile yapılmaz. İş sahibinin iddiasını ispatlayacak belge ve bilgilerin zamanında avukatın elinde olması bu ön hazırlığın daha erken bitmesini sağlar. Bu yüzden sözleşmenin imza tarihinde teslim edilen belgeler ile eksik belgelerin ne zaman avukata ulaştırılacağı mutlaka sözleşmeye yazılmalıdır. Bu ve benzeri hükümler verilmemiş belgelerin verildiği, alınmış belgelerin de alınmadığı iddialarını çürütür.

Belgelerin içinde en önemlisi vekâletnamedir. Avukat vekâleti olmadan iş sahibinin işini onun adına yapmaya başlayamaz. Bu sebeple vekâletin sözleşmenin imzalandığı tarihte teslim edilip edilmediği ya da hangi tarihte teslim edileceği ayrı bir hükümle belirtilmelidir.

X. SÖZLEŞMENİN DÜZENLENME YERİ VE TARİHİ:

Sözleşmenin kaç örnek olarak, nerede ve ne gün imza altına alındığı sözleşmede ayrı bir başlık altında bulunmalıdır. Sözleşmenin kaç örnek olduğu sahtecilik olaylarının önlenmesi için gereklidir. Nerede imzalandığı ise tarafların bir araya geldiği yeri belgelemeleri için önemli bir delil niteliğindedir. Sözleşme avukatın bürosunda da imzalanabileceği gibi iş sahibinin evi ya da iş yerinde de imzalanabilir.

Sözleşmenin imza tarihi ise avukatın işe başlaması için başlangıç tarihidir. Avukat kendisine gerekli masraf ve yargılama ile ilgili bilgi ve belgeler verildikten sonra uygun bir süre içinde işine başlamak zorunda olduğundan işi haklı neden olmaksızın geciktirmesi halinde işe başlama tarihi sözleşmenin imza tarihi ile belirlenecektir. Sözleşmede işe başlama tarihi sözleşmenin imza tarihinde ayrı olarak da kararlaştırılabilir. İş sahibinin vekâleti getirdiği tarih ya da yapılacak iş için getirilmesi gerekli bilgi ve belgelerin getirildiği tarihte işe başlama tarihi olarak kararlaştırılabilir. Ancak bu gibi durumlarda vekâletin getirildiği ya da gerekli bilgi ve belgelerin getirildiği anda bir alındı belgesinin düzenlenmesinde yarar vardır. Bu belge her iki taraf içinde işin başlangıcına kanıt oluşturur.

Sözleşmenin imza tarihi aynı zamanda iş sahibinin de gerekli bilgi ve belgeler ile yargılama masrafını getirmesi için başlangıç tarihidir. İmza tarihinden sonra uygun süre içinde gerekli masrafı ve belgeleri getirmeyen iş sahibinin avukatı işini yapmamakla ya da işine zamanında başlamamakla suçlamaya hakkı olamaz. Bu durum iş sahibinin avukatın işine başlamasına engel olması anlamına gelir ki avukatın sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesi sonucunu doğurur.

İmza tarihinin bir diğer önemi ise süreli işlerde gecikmenin kimden kaynaklandığının tespiti içindir. Birçok davanın zamanaşımı ya da hak düşürücü süresi bulunmaktadır. Bu sürenin kaçırılması durumunda iş sahibinin hakkını yargı yerlerinde araması hukuken imkânsız hale gelir. Bu yüzden imza tarihi, sözleşmenin imzalanmasından sonra kanunlarda öngörülen böyle bir süre geçirilmiş ise sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin kim tarafından uygun süre içinde yerine getirilmediği ve uygun sürenin tespiti açısından önemlidir.

Konuya İlişkin Tavsiye Edilen Kitaplar:

YAZAR İSMİ
KİTAP İSMİ
SEMİH GÜNER
AVUKATLIK HUKUKU
CANDAŞ İLGÜN
AVUKATLIK ÜCRET SÖZLEŞMESİ
NEJAT ADAY
AVUKATLIK HUKUKUNUN GENEL ESASLARI
ÖZCAN GÜNERGÖK
AVUKATLIK SÖZLEŞMESİ
ERASLAN ÖZKAYA
VEKÂLET SÖZLEŞMESİ VE KÖTÜYE KULLANILMASI
BÜLENT NURİ KURDOĞLU
KARŞI VEKÂLET ÜCRETİ İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARLARININ İNCELENMESİ




[1] Bu makale ilk kez 04.07.2013 tarihinde bnkurdoglu.blogspot.com adresinde yayınlanmıştır.
[2] Ankara Barosu Avukatı