17 Ocak 2013 Perşembe

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖDEME ZAMANI GELMEYEN KİRA BEDELLERİNİN MUACCELİYETİ

YENİ TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖDEME ZAMANI GELMEYEN KİRA BEDELLERİNİN MUACCELİYETİ

I. GİRİŞ:

Yeni Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce var olan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kira sözleşmelerine kira bedelinin ödenmemesi durumunda sonraki kira bedellerinin de muaccel hale geleceğini ilişkin hüküm konulmasına izin veriyordu. Kira sözleşmeleri artık 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Kira Sözleşmeleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu makalemizde yeni düzenlemeye göre ödeme zamanı gelemeyen kira bedellerinin muacceliyeti konusunu inceleyeceğiz.

II. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMELERİ:

Yeni kanun kira sözleşmelerini Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası başlıkları altında üç bölümde incelemiştir. İncelemesini yaptığımız konu konut ve çatılı iş yerleri kiraları ile ilgilidir.

III. ALEYHE DÜZENLEME YASAĞI:

Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiraları kısmında yer alan “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddesi “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmünü içermektedir.

6570 Sayılı Kanun yürürlükteyken kira sözleşmelerine; “kiracı kirayı ödemediği takdirde ödemediği aydan itibaren sözleşmenin bittiği tarihe kadar olan kira bedelleri de muaccel hale gelir” şartı konulabiliyordu. Bu şart kiracıyı kira bedelini ödememesi durumunda çok daha ağır bir külfetle karşı karşıya bırakacak olması sebebiyle bir bakıma caydırıcı olması için sözleşmelere konulmaktaydı. Ancak kötü niyetli ev sahipleri ödeme güçlüğüne düşen kiracılara karşı bu şartı kötü niyetli olarak kullandılar. Hatta kira borcunu bir takım haklı sebeplerle geciktiren ancak ödeme güçlüğü içinde olmayan kiracılardan bile kalan ayların kirasını alabilmek için sözleşmelerin feshi ve icra takibi başlatan ev sahipleri bulunmaktaydı.

TBK m. 346’nın aksi yorumundan yola çıkarsak kanun kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ev sahibine yalnızca ödenmeyen kira bedelinin gecikme faizini isteme hakkı tanımaktadır. Her hangi bir ceza koşulu ya da sonraki kira bedellerinin ödeneceğin ilişkin bir hükmün sözleşmede yer alması ise aynı maddeye göre geçersiz kabul edilmiştir.

IV. GEÇERSİZLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ:

TBK m. 346’da yer alan “geçersizlik” borçlar hukuku anlamında kısmi butlan yaptırımına karşılık gelmektedir. Yeni Türk Borçlar Kanunu’ndaki karşılığı kesin hükümsüzlük olan butlan 27. maddede düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında kesin hükümsüzlük halinin sözleşmenin bir kısmının geçersiz olmasını sağlıyorsa diğer bölümlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği yazılıdır. Bu durumda sözleşmeye konulan kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hüküm kesin hükümsüzlük hali ile geçeriz olacak ancak sözleşmenin geri kalan bölümü geçerliliğini devam ettirecektir.

1 yorum:

  1. İyi günler,
    Ben de bir blog yazarıyım da, bir soru sormak istemiştim..
    Acaba iki haklı ihtara sebep olma gerekçesiyle tahliye davası açabilme imkanının ev sahipleri için yeterli olacağını düşünüyor musunuz?
    Yeni kanunla biraz elleri kolları bağlanmış gibi çünkü..
    İncelemek isterseniz bloğum; http://www.kirasozlesmeleri.com/

    YanıtlaSil