KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖDEME ZAMANI GELMEYEN KİRA BEDELLERİNİN MUACCELİYETİ

YENİ TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖDEME ZAMANI GELMEYEN KİRA BEDELLERİNİN MUACCELİYETİ

I. GİRİŞ:

Yeni Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce var olan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kira sözleşmelerine kira bedelinin ödenmemesi durumunda sonraki kira bedellerinin de muaccel hale geleceğini ilişkin hüküm konulmasına izin veriyordu. Kira sözleşmeleri artık 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Kira Sözleşmeleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu makalemizde yeni düzenlemeye göre ödeme zamanı gelemeyen kira bedellerinin muacceliyeti konusunu inceleyeceğiz.

II. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMELERİ:

Yeni kanun kira sözleşmelerini Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası başlıkları altında üç bölümde incelemiştir. İncelemesini yaptığımız konu konut ve çatılı iş yerleri kiraları ile ilgilidir.

III. ALEYHE DÜZENLEME YASAĞI:

Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiraları kısmında yer alan “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddesi “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmünü içermektedir.

6570 Sayılı Kanun yürürlükteyken kira sözleşmelerine; “kiracı kirayı ödemediği takdirde ödemediği aydan itibaren sözleşmenin bittiği tarihe kadar olan kira bedelleri de muaccel hale gelir” şartı konulabiliyordu. Bu şart kiracıyı kira bedelini ödememesi durumunda çok daha ağır bir külfetle karşı karşıya bırakacak olması sebebiyle bir bakıma caydırıcı olması için sözleşmelere konulmaktaydı. Ancak kötü niyetli ev sahipleri ödeme güçlüğüne düşen kiracılara karşı bu şartı kötü niyetli olarak kullandılar. Hatta kira borcunu bir takım haklı sebeplerle geciktiren ancak ödeme güçlüğü içinde olmayan kiracılardan bile kalan ayların kirasını alabilmek için sözleşmelerin feshi ve icra takibi başlatan ev sahipleri bulunmaktaydı.

TBK m. 346’nın aksi yorumundan yola çıkarsak kanun kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ev sahibine yalnızca ödenmeyen kira bedelinin gecikme faizini isteme hakkı tanımaktadır. Her hangi bir ceza koşulu ya da sonraki kira bedellerinin ödeneceğin ilişkin bir hükmün sözleşmede yer alması ise aynı maddeye göre geçersiz kabul edilmiştir.

IV. GEÇERSİZLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ:

TBK m. 346’da yer alan “geçersizlik” borçlar hukuku anlamında kısmi butlan yaptırımına karşılık gelmektedir. Yeni Türk Borçlar Kanunu’ndaki karşılığı kesin hükümsüzlük olan butlan 27. maddede düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında kesin hükümsüzlük halinin sözleşmenin bir kısmının geçersiz olmasını sağlıyorsa diğer bölümlerinin geçerliliğini etkilemeyeceği yazılıdır. Bu durumda sözleşmeye konulan kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hüküm kesin hükümsüzlük hali ile geçeriz olacak ancak sözleşmenin geri kalan bölümü geçerliliğini devam ettirecektir.

SULH ANLAŞMASI NASIL YAPILMALIDIR?

SULH ANLAŞMASI NASIL YAPILMALIDIR?

I. SULH ANLAŞMASI ÖRNEĞİ:

TARAFLAR:

Madde 1: Sulh anlaşmasının tarafları; Davacı (…) ve davalı (…)’dir. 

VEKİLLER:

Madde 2: Tarafları davacı (…) vekili Av. (…) davalı (…) vekili Av. (…) temsil etmektedir.

YETKİ:

Madde 3: Taraf vekillerinin sulh yetkilerinin dayanağı Av. (…) vekil tayin edildiği (…) Noterliği’nin (…) tarih ve (…) yevmiye numaralı vekâletnamesi ve Av. (…) vekil tayin edildiği (…) Noterliği’nin (…) tarih ve (…) yevmiye numaralı vekâletnamesidir.  

YASAL DAYANAK:

Madde 4: Bu sulh anlaşması 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 313 ve devamı maddelerine göre ve 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35/A maddesine göre düzenlenmiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU:

Madde 5: Uyuşmazlık (…) Mahkemesi’nin (…) Esas sayılı dosyasında derdest olan (maaş, yıllık izin ücreti ve ihbar tazminatı alacağı ve benzeri) davası sulh anlaşmasına varılan uyuşmazlık konusudur.

SULH HÜKÜMLERİ:

Madde 6: Davalı (…) maaş, yıllık izin ücreti, ihbar tazminatı, yargılama masraf ve kanuni vekâlet ücreti olarak davacı (…) toplam (…)  TL (… yazıyla TL) ödemiştir. 

Davacı (…) derdest olan (…) Mahkemesi’nin (…) Esas sayılı dosyasından feragat edecektir. (Taraflar bu anlaşmayı (…) mahkemesine sunacaklardır.)

Her iki tarafta feragat nedeniyle bu maddenin birinci fıkrasında belirtilenden başka yargılama masrafı talep etmeyeceklerdir.

Bu anlaşma ile taraflar birbirlerini karşılıklı olarak ibra ederler. 

ANLAŞMA YERİ VE ZAMANI:

Madde 7: Bu anlaşma Av. (…) , (…)  adresindeki avukatlık bürosunda (…) tarihinde imzalanmıştır.

                     DAVACI VEKİLİ                                       DAVALI VEKİLİ

II. ANLAŞMANIN MADDELERİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA:

Yapılacak sulh anlaşmasının taraflarının kimler olduğu hiç bir soru işareti bırakmayacak şekilde açık olmalıdır. Bu sebeple taraf isimlerinin açıkça yazılması gerekir.

Taraflar vekil ile temsil ediliyorlarsa vekillerinin kimler olduğu sulh anlaşmasında belirtilmelidir.                                                                   

Vekil ile temsil edilen tarafların vekillerinin temsil yetkilerinin kaynağı sulh anlaşmasına açıkça yazılmalı ve anlaşmaya eklenmelidir. Çünkü 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 504/III’e göre vekâletnamede açıkça sulh olma yetkisi düzenlenmemişse vekil sulh anlaşması yapamaz. Bu nedenle vekil olarak sulh anlaşması yapan kişinin dayanak vekâletnamesinin tarih ve numarasının sulh sözleşmesine yazılması vekâletnamenin de anlaşmaya eklenmesi gerekir.

Sulh anlaşması 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 313 ve devamı maddelerine göre yapılabileceği gibi taraflar vekil ile temsil ediliyorlarsa 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35/A maddesine göre de yapılabilir. Sulh anlaşmasının mahkemeye sunulması ve buna göre karar verilmesi halinde verilen karar kesin hüküm niteliğinde olacaktır. 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu m. 35/A hükmüne göre yapılan sulh anlaşmaları da yine 2004 Sayılı İİK’na göre ilam hükmündedir.

Uyuşmazlık konusunun ne olduğu, açılmış bir dava varsa davanın görüldüğü mahkeme ve numarası, sulh anlaşması yapıldıktan sonra anlaşmanın mahkemeye sunulup sunulmayacağı ya da davacı tarafın davasından feragat edip etmeyeceği anlaşmaya yazılmalıdır. 

Anlaşmada bir meblağ ödeneceği yazılı ise mutlaka rakamın yanında yazı ile de yazılması gerekir.  

Sulh anlaşması 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu m. 35/A hükmüne göre düzenleniyorsa anlaşmanın yapıldığı yer ve tarihte mutlaka anlaşmaya yazılmalıdır.