BAĞLI KONUT FİNANSMANI KREDİSİ İLE ALINAN EVİN MÜTEAHHİT TARAFINDAN BİTİRİLMEMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

BAĞLI KONUT FİNANSMANI KREDİSİ İLE ALINAN EVİN

MÜTEAHHİT TARAFINDAN BİTİRİLMEMESİNİN
HUKUKİ SONUÇLARI

I. GİRİŞ:

Ülkemizde son yıllarda bankalar tarafından konut kredilerinin kullandırılmasında çok önemli bir artış meydana gelmiştir. Konut kredilerinin bir bölümü de henüz bitmemiş olan apartman dairelerinin projelerinin bankalar tarafından onay görmesinden sonra müteahhit ile sözleşme yapılması şartına bağlı olarak kullandırılmaktadır. Kredi, banka tarafından doğrudan müteahhide verilmekte, banka da müteahhitten garanti taahhütnamesi almakta ve iş bitinceye kadar da yapılmakta olan apartman dairesine banka adına ipotek konulmaktadır. Ancak müteahhitlerin işlerini zamanında bitirmemeleri ya da inşa ettikleri evleri hak sahiplerine hiç teslim etmemeleri durumunda bankadan kredi alan hak sahipleri çok büyük zarara uğramaktadırlar. Bu makalemizde müteahhidin evi geç teslim etmesi ya da hiç teslim etmemesi durumunda hak sahiplerinin ne tür hukuki yollara başvurabileceklerini açıklayacağız.

II. KONUNUN HUKUKİ NİTELENDİRMESİ:

İncelemekte olduğumuz konu yürürlükten kalkan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ki istisna sözleşmelerinin ve aynı kanunun genel hükümlerinde ki borçların ifa edilmemesinin sonuçları hükümleri kapsamına girmektedir. Yeni yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda da bu hükümler Türkçeleştirme yapılmak suretiyle varlığını devam ettirmektedir. Ancak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 30 ve 35’inci maddelerinde bu konuda özel hükümler düzenlenmiş olup konunun incelemesini öncelikle bu hükümler çerçevesinde yapacağız.

III. KONUTUN TÜKETİCİ HUKUKU AÇISINDAN DURUMU:

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde “Mal” olarak tanımlanan metaların arasında “konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar” da sayılmıştır. Dolayısıyla konut ve devre mülk gibi tatil amaçlı taşınmazlar da tüketici hukukunun konusunu oluşturmaktadır.

Aynı maddede “Satıcı” olarak tanımlanan kişiler ise “Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye hizmet sunan ya da hizmet sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişi” olarak belirtilmiştir. Bu tanımdan konut yapan müteahhitlerinde tüketici hukuku açısından satıcı olarak kabul edildiklerini söyleyebiliriz.

Makalemizin konusunu oluşturan müteahhitlerden konut alan ancak bitirilmediği için mağdur olan kişilerin 6502 sayılı yasadan faydalanabilmeleri yine bu kanunun 3. maddesindeki “Tüketici” tanımı kapsamında bu konutu almış olmalarına bağlıdır. Buna göre “Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiye tüketici denir.” Dolayısıyla uyuşmazlık konusu konut ticari veya mesleki amaçlarla edinilmişse tüketici hukuku kapsamında değerlendirilemez. Bu konudaki uyuşmazlıklar doğrudan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ki eser sözleşmeleri ve genel hükümler çerçevesinde çözümlenir.

IV. TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUNA GÖRE AYIPLI MAL, AYIPLI HİZMET DEĞERLENDİRMESİ:

Müteahhidin zamanında taşınmazı teslim etmemesi ayıplı mal olarak mı yoksa ayıplı hizmet olarak mı değerlendirilecektir. 6502 sayılı kanunun “Ayıplı Hizmet” başlıklı 13’üncü maddesinin birinci fıkrası “Ayıplı hizmet, sözleşmede belirlenen süre içinde başlamaması veya taraflarca kararlaştırılmış olan ve objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan hizmettir.” hükmü ile ayıplı hizmeti tanımlamıştır. Konut kredisi kullanılarak alınan evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi tüketicinin ondan beklediği faydayı ortadan kaldıran maddi bir eksiklik oluşturmaktadır. Evin zamanında teslim edilmemesi aynı zamanda sağlayıcı yani müteahhit tarafından bildirilen reklam ve ilanlara da aykırılık oluşturmaktadır. Bu sebeplerle evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi ayıplı hizmet olarak kabul edilmelidir.

V. AYIPLI HİZMET DURUMUNDA KULLANILACAK HUKUKİ HAKLAR:

Evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi durumunda tüketici müteahhitten 6502 sayılı yasanın 11’inci maddesindeki hukuki haklarını talep edebilir. Buna göre tüketicinin hakları aşağıdaki gibidir.

a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,

b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,

c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,

ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme,

seçimlik haklarından birini kullanabilir.

VI. BAĞLI KONUT KREDİSİ KULLANDIRAN BANKALARIN HUKUKİ SORUMLULUĞU:

Bitmemiş bir ev için bağlı konut kredisi kullandıran bankalar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 30 ve 35’inci maddelerine göre satıcı ile birlikte müteselsilen sorumludur. Konunun iyi anlaşılabilmesi için öncelikle bağlı kredinin ne olduğunun tam olarak anlaşılabilmesi gerekmektedir.

6502 sayılı yasanın 30’uncu maddesine göre; “Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.”

Aynı yasanın 35’inci maddesi ise konut finansmanı sözleşmesinde bağlı kredinin tanımını yapmıştır. Buna göre; “Bağlı kredi sözleşmesi; konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir.”

6502 sayılı yasanın 30’uncu maddesi genel olarak tüketici kredilerini düzenlemesi nedeniyle 35’inci maddeye göre genel hüküm niteliğindedir. 30’uncu madde devamında bağlı kredinin tanımında geçen “ekonomik birlik” tanımından neyin anlaşılması gerektiğini de düzenlemiştir. Buna göre ekonomik birliğin varlığı;

a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği,

b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,

c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği,

durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.

Maddeyi somutlaştıracak olursak satıcı ya da sağlayıcı olan müteahhit konutu satarken aynı zamanda alıcının konut finansmanını sağlayacak olan banka ile irtibatını sağlıyorsa, alıcıyı belli bir bankaya, yönlendiriyorsa, satış ofisinde belli bir bankanın temsilcisine yer ayırmış ve alıcının ayrılan o yerde kredi görüşmesi yapmasına olanak tanıyorsa, banka ile yapılan kredi sözleşmesinde alım satım sözleşmesinden söz ediliyorsa bu durumda “ekonomik birlik” olduğu kabul edilecektir.

Ekonomik birliğin olduğu durumlarda konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi durumunda tüketici yukarıda açıkladığımız 6502 sayılı yasanın 11’inci maddesindeki seçimlik haklarından birini kullanmışsa satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumlu olacaktır. Konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır. Yani konutun 01.01.2018 tarihinde teslim edilmesi gerekiyorsa eğer bankanın sorumluluğuna bir yıl sonrası için 01.01.2019 tarihine kadar gidilebilecektir. Bu tarihten sonra bankanın sorumluluğu kalkacaktır. Yine bankanın sorumluluğu alıcıya vermiş olduğu kredi miktarı kadar olacaktır. Örneğin 300.000,00 TL değerindeki ev için banka 250.000,00 TL kredi kullandırmışsa bankanın müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu miktar 250.000,00 TL ile sınırlı olacaktır.

Konut finansmanı kuruluşu ile satıcı arasında belirli bir konutun tedarikine ilişkin bir sözleşme olmaksızın, tüketicinin kendisi tarafından belirlenen konutun bedelinin kredi veren konut finansmanı kuruluşu tarafından ödenmesi suretiyle kullandırılan krediler bağlı kredi sayılmaz. Örneğin bir taşınmazın alımı konusunda müteahhitle anlaşılmasından sonra müteahhidin hiç bir hukuki bağı ve ilgisi olmayan bir bankaya gidilerek konut kredisi kullanılması durumunda bu kredi bağlı kredi kabul edilmemektedir. Dolayısıyla müteahhidin evi teslim etmemesi durumunda bankanın hukuki bir sorumluluğu doğmayacaktır.

Uygulamada en çok ispat zorluğu yaşanan durumlar küçük müteahhitlerin banka şubeleriyle yaptıkları ancak ispatlanamayan bağlı kredi anlaşmalarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görülmektedir. Büyük firmalar bankalarla bağlı kredi anlaşması yaptıklarını kamuya ilan etmekte ve reklamlarını da buna göre yapmakta ve hatta satış ofislerinde bankaların temsilcilerini bulundurmakta, müşterileri ile bankaları kendi ofislerinde buluşturmaktadırlar. Küçük müteahhitlerse belli bir banka şubesi ile anlaşma yapmakta ancak bu anlaşma gizli kalmaktadır. Müteahhitten daire alan tüketici müteahhit tarafından belli bir bankanın belli bir şubesine yönlendirilmekte ve o şubeden kredi kullanması sağlanmaktadır. Evin teslim edilmemesi durumunda tüketicinin hem satıcıya hem de bankaya dava açmak istemesi durumunda yukarıda açıkladığımız alım satım sözleşmesi ile kredi sözleşmesi arasında “ekonomik birlik” bulunup bulunmadığının tespiti güçleşmektedir. Bu durumlarda aynı binadan daire satın alanların hepsinin ya da büyük çoğunluğunun aynı bankanın aynı şubesinden kredi kullanmış olmaları durumunda bağlı kredinin var olduğu ve sözleşmeler arasında “ekonomik birlik” bulunduğu kabul edilmektedir.