6 Eylül 2012 Perşembe

BİTİRİLMEYEN KONUTLARDA BANKANIN MÜTESELSİL SORUMLULUĞU

KONUT KREDİSİ İLE ALINAN EVİN
MÜTEAHHİT TARAFINDAN BİTİRİLMEMESİNİN
HUKUKİ SONUÇLARI

I. GİRİŞ:

Ülkemizde son yıllarda bankalar tarafından konut kredilerinin kullandırılmasında çok önemli bir artış meydana gelmiştir. Konut kredilerinin bir bölümü de henüz bitmemiş olan apartman dairelerinin projelerinin bankalar tarafından onay görmesinden sonra müteahhit ile sözleşme yapılması şartına bağlı olarak kullandırılmaktadır. Kredi, banka tarafından doğrudan müteahhide verilmekte, banka da müteahhitten garanti taahhütnamesi almakta ve iş bitinceye kadar da yapılmakta olan apartman dairesine banka adına ipotek konulmaktadır. Ancak müteahhitlerin işlerini zamanında bitirmemeleri ya da inşa ettikleri evleri hak sahiplerine hiç teslim etmemeleri durumunda bankadan kredi alan hak sahipleri çok büyük zarara uğramaktadırlar. Bu makalemizde müteahhidin evi geç teslim etmesi ya da hiç teslim etmemesi durumunda hak sahiplerinin ne tür hukuki yollara başvurabileceklerini açıklayacağız.

II. KONUNUN HUKUKİ NİTELENDİRMESİ:

İncelemekte olduğumuz konu yürürlükten kalkan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ki istisna sözleşmelerinin ve aynı kanunun genel hükümlerinde ki borçların ifa edilmemesinin sonuçları hükümleri kapsamına girmektedir. Yeni yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda da bu hükümler Türkçeleştirme yapılmak suretiyle varlığını devam ettirmektedir. Ancak 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4/A, 10/V ve 10/B/IX maddelerinde bu konuda özel hükümler düzenlenmiş olup konunun incelemesini öncelikle bu hükümler çerçevesinde yapacağız.

III. KONUTUN TÜKETİCİ HUKUKU AÇISINDAN DURUMU:

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde “Mal” olarak tanımlanan metaların arasında konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da sayılmıştır. Dolayısıyla konut ve devre mülk gibi tatil amaçlı taşınmazlar da tüketici hukukunun konusunu oluşturmaktadır.

Aynı maddede “Satıcı” olarak tanımlanan kişiler ise “Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişiler” olarak belirtilmiştir. Bu tanımdan konut yapan müteahhitlerinde tüketici hukuku açısından satıcı olarak kabul edildiklerini söyleyebiliriz.

Makalemizin konusunu oluşturan müteahhitlerden konut alan ancak bitirilmediği için mağdur olan kişilerin 4077 sayılı yasadan faydalanabilmeleri yine bu kanunun 3. maddesindeki “Tüketici” tanımı kapsamında bu konutu almış olmalarına bağlıdır. Buna göre “Bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişiye tüketici denir.” Dolayısıyla uyuşmazlık konusu konut ticari veya mesleki amaçlarla edinilmişse tüketici hukuku kapsamında değerlendirilemez. Bu konudaki uyuşmazlıklar doğrudan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ki eser sözleşmeleri ve genel hükümler çerçevesinde çözümlenir.

IV. TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUNA GÖRE AYIPLI MAL, AYIPLI HİZMET DEĞERLENDİRMESİ:

Müteahhidin zamanında taşınmazı teslim etmemesi ayıplı mal olarak mı yoksa ayıplı hizmet olarak mı değerlendirilecektir. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Ayıplı Mal” başlıklı 4/III maddesinde konut kredisi ile alınan evin ayıplı olması durumu için “(…)10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır.(…)” hükmü bulunmaktadır. Ancak evin zamanında teslim edilmemesi ya da hiç teslim edilmemesi ayıplı mal olarak değerlendirilemeyeceği gibi bu madde hükmüne göre konut kredisi kullandıran bankanın sorumluluğu da evin tesliminden itibaren bir yıl için geçerli kabul edilmiştir. Bizim incelediğimiz durum ise evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi halinde konut kredisi kullanan vatandaşın mağduriyetinin nasıl giderileceği ile ilgilidir.

4077 sayılı kanunun “Ayıplı Hizmet” başlıklı 4/A maddesinin birinci fıkrası “Sağlayıcı tarafından bildirilen reklâm ve ilanlarında veya standardında veya teknik kuralında tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da yararlanma amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren hizmetler, ayıplı hizmet olarak kabul edilir” hükmü ile ayıplı hizmeti tanımlamıştır. Konut kredisi kullanılarak alınan evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi tüketicinin ondan beklediği faydayı ortadan kaldıran maddi bir eksiklik oluşturmaktadır. Evin zamanında teslim edilmemesi aynı zamanda sağlayıcı yani müteahhit tarafından bildirilen reklam ve ilanlara da aykırılık oluşturmaktadır. Bu sebeplerle evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi ayıplı hizmet olarak kabul edilmelidir.

V. AYIPLI HİZMET DURUMUNDA KULLANILACAK HUKUKİ HAKLAR:

Evin geç teslimi ya da hiç teslim edilmemesi durumunda müteahhitten aşağıda açıklayacağımız hukuki hakların talep edilmesi gerekir.

Durumun müteahhide bildirilmesinden sonra tüketici 4/A maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen haklara sahiptir. Buna göre;

- Sözleşmeden dönülebilir,  
- Hizmetin yeniden görülmesi istenebilir,
- Ayıbın neden olduğu oranda bedel indirimi istenebilir,
- Tazminat istenebilir.  

Evin geç teslim edilmesi durumunda yukarıda belirtilen hukuki haklar açısından en uygun düşeni geç teslimden kaynaklanan zararın giderilmesi için tazminat istenmesidir. Bu tazminatın konusunu evin geç tesliminden ötürü tüketicinin kira ödemeye devam etmesi ve buna benzer durumlar oluşturur.

Evin hiç teslim edilmemesi halinde ise sözleşmeden dönülme ve tazminat seçeneği birlikte değerlendirilmelidir. Sözleşmeden dönülmesi durumu ile ilgili olarak 4077 sayılı kanunda ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan “Borcun ifa edilmemesi” hükümleri genel hüküm durumunda olduğundan açılacak davada hukuki dayanak olarak kabul edilmelidir. Ancak öncelikle konut kredisi kullandıran bankaların hukuki sorumluluğunun açıklanması gerekmektedir. 

VI. KONUT KREDİSİ KULLANDIRAN BANKALARIN HUKUKİ SORUMLULUĞU:

Bitmemiş bir ev için konut kredisi kullandıran bankalar 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4/A/III, 10/V ve 10/B/IX maddelerine göre müteselsilen sorumludur.

Söz konusu madde metinleri aşağıdaki gibidir.

Madde 4/A/III: “Sağlayıcı, bayi, acente ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren, ayıplı hizmetten ve ayıplı hizmetin neden olduğu her türlü zarardan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Sunulan hizmetin ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz.”

Madde 10/V: “Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda satılan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmemesi halinde kredi veren tüketiciye karşı satıcı veya sağlayıcı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Madde 10/B/IX: “2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlı konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren satıcı ile birlikte, tüketiciye karşı, kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.”

Bu maddelerin içinde incelemekte olduğumuz konuya doğrudan uygulanacak olan madde 10/B/IX maddesidir. Bu maddeye göre bankanın sorumluluk şartları aşağıdaki gibidir.

- Banka krediyi belli bir konutun satın alınması için vermiş olacak ya da,
- Banka krediyi belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermiş olacak,
- Konut hiç ya da zamanında teslim edilmeyecek,

Bu şartlar gerçekleşmişse eğer kredi veren banka satıcı yani müteahhitle birlikte, tüketiciye karşı, kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olur. Bankanın müteselsil sorumlu olması; müteahhide karşı gerek 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gerekse aşağıda açıklayacağımız Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre kullanılabilecek bütün hukuki haklarını bankaya karşı da kullanılabileceği anlamına gelmektedir. Ancak kanun koyucu bankanın müteselsil sorumluluğunu kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlandırmıştır.

VII. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE BORCUN İFA EDİLMEMESİ:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Borçların İfa Edilmemesinin Sonuçları” başlıklı 112 ve 113. maddelerinde, 4077 sayılı kanunun 4/A/II maddesindeki haklara benzer haklar tanınmıştır.

112. maddeye göre öncelikle borç, hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

113. madde de ise 4077 sayılı kanundakinden daha farklı iki hak tanınmıştır. Bunlardan biri evin müteahhit tarafından bitirilmemesi durumunda hak sahibi masrafı müteahhide ait olmak üzere inşaatın kendisi veya başkası tarafından yapılmasına izin verilmesini müteahhitten isteyebilir. Bu durumda da her türlü tazminat isteme hakkı saklıdır.

113. maddede tanınan ikinci hak ise hak sahibinin bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını istemesidir.

113. maddede tanınmış bu haklar birbirine benzer olsa da ilkinde inşaatın bitirilmesi için kendisine izin verecek kişi müteahhidin kendisidir. İkincisinde ise izin verecek makam mahkemedir. Kredi kullandırılarak satın alınan bir evin bitirilmemesi durumunda 113. maddedeki haklardan birincisinin yani doğrudan müteahhitten izin alınarak inşaatın bitirilmeye çalışılması özellikle apartman gibi başkaca hak sahiplerinin de mağdur olduğu inşaatlarda uygulanması mümkün değildir. Çünkü bir tek bağımsız bölümün hak sahibince masrafları müteahhide ait olmak şartı ile bitirilmesi o binayı oturulabilir hali getirmez. Çünkü bu tür yapıların kanalizasyon, elektrik ve su tesisatı gibi alt yapı ve ortak kullanım alanlarının da bitirilmesi gerekir.

113. maddede tanınan ikinci hakkın sağladığı en önemli imkân ise hak sahibinin mahkemeye başvurması durumunda aynı inşaatın bitirilmemesinden ötürü zarar gören benzer durumdaki diğer hak sahiplerinin de yargılamaya dâhil edilmesine imkân vermesidir. Hak sahibi mahkemeye başvurduğunda davanın ihbarı yolu ile diğer hak sahiplerinin de aynı dava dosyası içinde durumlarının hukuken ele alınarak inşaatın tamamının bitirilmesi için hepsine birden yetki verilmesi mümkündür.

VIII. SÖZLEŞMENİN FESHİ YOLU İLE HAK SAHİBİNİN ALACAĞININ TAHSİLİ:

Müteahhit tarafından bitirilmeyen inşaatın hukuki dayanağını oluşturan satış sözleşmesi ve kredi sözleşmesi feshedilerek fesih tarihine kadar yapılan ödemelerin tamamı hem müteahhitten hem de krediyi veren bankadan dava yoluyla istenebilir.

Öncelikle müteahhit firmaya ve bankaya ihtarname çekilerek sözleşmenin feshedildiği bildirilmeli, bankadan da ödemelerin durdurulması istenmelidir. İhtarnamelerin gönderilmesinden sonra dava açılması gerekmektedir.

IX. 4077 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUNA GÖRE GÖREVLİ MAHKEME:

4077 sayılı kanunun 23. maddesine göre bu kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıklara tüketici mahkemelerinde bakılır. Bu sebeple açılacak olan dava tüketici mahkemesinde ya da tüketici mahkemesinin bulunmadığı yerlerde tüketici mahkemesi görevini gören mahkemede bakılır.

X. 4077 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUNA GÖRE YETKİLİ MAHKEME:

6100 sayılı HMK m. 10’a göre “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” Yani konut alım sözleşmesi nerede ifa edilmekteyse orada dava açılabilecektir. Bunun dışında 4077 sayılı kanun m. 23/III’e göre “Tüketici davaları tüketicinin ikametgâhı mahkemesinde de açılabilir.” Her ikisi de davacı için seçimlik haktır. Sözleşmelerde yetki şartının bulunması ise 6100 sayılı HMK m. 17’ye göre geçersizdir. Çünkü yeni HMK yetki şartını sadece tacirler ve kamu tüzel kişileri için kabul etmiştir.

XI. DAVADA UYGULANACAK YARGILAMA YÖNTEMİ:

4077 sayılı kanun m. 23/II hükmüne göre “Tüketici mahkemelerinde görülecek davalar Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun Yedinci Babı, Dördüncü Faslı hükümlerine göre yürütülür.” Madde metninde bahsedilen HUMK yürürlükten kalktığı için bu kanunda bahsedilen yargılama yöntemini 6100 sayılı HMK’da karşılayan hükümler uygulanır. Buna göre basit yargılama hükümleri uygulanacaktır. Basit yargılama yönteminde tarafların cevaba cevap ve karşı cevap dilekçesi verme hakkı bulunmamaktadır. Bu sebeple yazılacak dilekçeler iyi hazırlanmalıdır.

XII. DAVANIN ESASI:

Açılacak olan davada aşağıdaki talepler dilekçede yer almalıdır.

- Satış sözleşmesinin feshinin haklılığının tespiti,
- Bankaya ve müteahhide dava tarihine kadar ödenen paraların iadesi,
- İadesi istenen paranın faizi konusunda avans faiz oranının işletilmesi,
- Bankaya ödenmekte olan kredi ödemelerinin durdurulması

Deliller kısmında ise keşif ve bilirkişi incelemesi mutlaka belirtilmelidir. Çünkü mahkemenin belirleyeceği bilirkişi heyeti ile yapılacak keşif neticesinde söz konusu taşınmazın inşaatının bitirilmediği ve yakın zamanda da bitirilmesinin mümkün olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Davadaki en önemli delil bilirkişi heyeti ile yapılacak keşiftir.

XIII. YARGILAMA GİDERLERİ:

Yukarıda açıkladığımız bu davada yapılacak yargılama giderleri 492 sayılı Harçlar Kanunu ve buna bağlı olarak çıkartılan Genel Tebliğ (1) sayılı tarife, Adalet Bakanlığı tarafından çıkartılan Hukuk Muhakemeleri Kanunu Bilirkişi Ücret Tarifesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Tanık Ücret Tarifesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi ve Adalet Bakanlığı’nın onayından geçtikten sonra her yıl yenilenen Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.

Yukarıda belirttiğimiz hukuki düzenlemelere göre yargı masrafları 2012 yılı rakamlarına göre sırasıyla şu şekilde alınır.

Dava açılırken alınan masraf ve gider avansı miktarları aşağıdaki gibidir.

21,15 TL Tüketici Mahkemesi başvurma harcı, (492 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği (1) sayılı tarife)

Dava değerinin binde 59,4’ün ¼’ü tutarında nispi harç, (492 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği (1) sayılı tarife)

Eğer davacı avukat ile temsil ediliyorsa her bir vekâlet için 3,30 TL vekâlet harcı, (492 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği (1) sayılı tarife)

Taraf sayısının beş katı tutarında tebligat gideri, (Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi)

Dava dilekçesinde tanık deliline dayanılmış ve tanık sayısı belirlenmiş ise tanık sayısınca 15,00 ile 30,00 TL arası tanık asgari ücreti ve tebligat gideri; tanık sayısı belirtilmemiş ise en az üç tanık asgari ücreti ve tebligat gideri, (Hukuk Muhakemeleri Kanunu Tanık Ücret Tarifesi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi)

Her bir bilirkişi için Tüketici Mahkemeleri için belirlenmiş olan 150,00 TL bilirkişi ücreti, (Hukuk Muhakemeleri Kanunu Bilirkişi Ücret Tarifesi Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi)

Dava dilekçesinde keşif deliline dayanılmış ise keşif harcı avansı (148,55 TL) ile birlikte 75 TL ulaşım gideri, (492 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği (1) sayılı tarife, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi)

Diğer iş ve işlemler için 50 TL (Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi)

Dava sonuçlandığında alınan masraf miktarları aşağıdaki gibidir.

Eğer taraflar avukat ile temsil edilmişse nispi avukatlık ücreti avukat ile temsil edilen tarafa verilir. (HMK m. 330 ve Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Ücret Tarifesi)

Kararın Yargıtay’a temyiz edilmesi halinde alınacak masraf miktarları aşağıdaki gibidir.

103,50 TL temyiz harcı ve dava açılırken yatırılmış gider avansı içinden karşılanamıyorsa eğer ayrıca posta ve tebligat masrafı alınır. (492 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği (1) sayılı tarife)

Dava sonunda yargılama masrafları aşağıdaki gibi taraflara paylaştırılır.

Dava sonunda yargılama süresince yapılan bütün masraflar davayı kaybeden tarafından karşılanır. Gider avansından artan olursa artan miktar davacıya iade edilir. Dava masrafları da İİK m. 32’ye göre ilamlı icra takibi ile tahsil edilebilir.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder