SATIŞA ÇIKARTILAN TAŞINMAZIN KİRACI TARAFINDAN ENGELLENMESİ

SATIŞA ÇIKARTILAN TAŞINMAZ İÇİN

YER GÖSTERME ZAMANININ TESPİTİ DAVASI

I. GİRİŞ:

Taşınmazlarını satışa çıkartan mal sahipleri taşınmazlarını alıcılara göstermek istediğinde taşınmaz da oturan kiracıların ailelerinin mahremiyetini ihlal edeceği gerekçesi ile buna izin vermeyerek mal sahiplerini zor durumda bıraktıkları görülmektedir. Bu ve benzeri durumlar için 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da ve Borçlar Kanunu’nda bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada kiralanan taşınmazın kiracı tarafından alıcıya gösterilmemesi üzerine tespit davası açılarak bu konudaki uyuşmazlıklar giderilmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası bu konudaki kanun boşluğunu dolduracak bir düzenleme içermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile bu konuda açılacak davaların dayanacağı hukuki gerekçede değişecektir.

II. YÜRÜRLÜKTEKİ HÜKÜMLERE GÖRE YER GÖSTERME ZAMANININ TESPİTİ:

A) DAVANIN AÇILACAĞI YER VE GÖREVLİ MAHKEME:

Davanın açılacağı yer mahkemesi gerek HUMK m. 9/I’e göre davalının bulunduğu yer mahkemesi gerekse HUMK m. 13/II’ye göre dava, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin korunması ve kullanma haklarına bağlı borcunu ihlal ettiği gerekçesiyle açılacağı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise HUMK m. 8/II,1’de yazılı olan “…kira sözleşmesine dayanan (…) tespit davaları …” hükmüne göre sulh hukuk mahkemesidir.

B) DAVANIN NİTELİĞİ:

Açılacak olan dava kiracının kiralanana ilişkin zilyetlik ve kullanma haklarına bağlı borcunu ihlal ettiğinin ve alıcılara taşınmazı göstermesi için yer gösterme zamanının tespiti istemidir. Bu sebeple dava niteliği itibariyle tespit davasıdır.

C) YARGILAMANIN TABİ OLDUĞU USUL:

Dava sulh hukuk mahkemesinde görüleceği için HUMK m. 507’nin göndermesi ile HUMK m. 176/10 hükmüne göre basit yargılama usulüne tabidir.

Ç) HARÇ:

Davanın konusu para ile ölçülebilir olmadığından Harçlar Kanunu gereği maktu harç alınır.

D) GÖSTERİLECEK DELİLLER:

Dava konusu taşınmazın sahibi olduğunuzu göstermesi için tapu kayıt örneği ya da tapu senedi örneği, taşınmazı davalıya kiraladığınızı gösteren kira sözleşmesi örneği dava dilekçesi ekinde mahkemeye sunulmalıdır. Kira sözleşmesi bulunmuyorsa taşınmazın davalıya kiralandığını ispatlamak için ve alıcılara taşınmazın davalı kiracı tarafından gösterilmediğini ispatlamak için tanık da gösterilmelidir. Tanık olarak sadece taşınmaza talip olan alıcı değil taşınmazın satış işlemlerini yürütmesi için anlaşmaya varılan emlâkçı da tanık olarak gösterilebilir.

E) TALEP KONUSU:

Açılacak olan davada yukarıda belirtilen delillere dayanılarak davalı kiracının kiralanana ilişkin zilyetlik ve kullanma haklarına bağlı borcunu ihlal ettiği ispatlanmak suretiyle taşınmazın alıcılara gösterilmesi zamanının tespiti talep edilecektir. Bu amaçla davacı kendisi de belli bir zamanın yer gösterme zamanı olarak belirlenmesini talep edebilir. Örneğin “Pazartesi günleri öğleden sonra saat 15:00 ile 17:00 saatleri arasında, Salı günleri öğleden sonra saat 15:00 ile 17:00 saatleri arasında, Çarşamba günleri öğleden sonra saat 15:00 ile 17:00 saatleri arasında; taşınmaz satılıncaya kadar (ya da bir ay süreyle) taşınmaza talip olacak alıcılara davalının evi göstermesine karar verilmesini” şeklinde talepte bulunulabilir.   

F) MAHKEMENİN VERECEĞİ YER GÖSTERME ZAMANININ TESPİTİ KARARI:

Hâkim yargılama esnasında davalı kiracının alıcılara taşınmazı haklı nedenler olmaksızın göstermediğini tespit ettikten sonra taşınmazın alıcılara haftanın hangi günlerinde ve hangi saatler arasında gösterileceğini tespit eder. Bu tespiti yaparken davalı kiracının çalışıp çalışmadığını, çalışıyorsa haftanın hangi günlerinde ve hangi saatler arasında çalıştığını, davalı kiracıdan başka taşınmazda kalan başka kişiler olup olmadığını ve bu kişilerin haftanın hangi günlerinde ve hangi saatlerinde taşınmazda bulunduklarını araştırmak zorundadır. Hâkim bu konuları araştırdıktan sonra davalı kiracının aile mahremiyetini ihlal etmeyecek bir yer gösterme zamanı tespit eder.

G) YARGILAMA GİDERLERİ:

Yargılama giderleri dava açılırken yatırılan maktu harç, tebligat giderleri ve eğer tanık dinletilmişse tanık ücreti ile Avukatlık Ücret Tarifesine göre maktu vekâlet ücretidir.

Ğ) MAHKEME KARARININ UYGULANMASI:

Temyiz süresi kararın taraflara tebliğinden itibaren sulh hukuk mahkemeleri için HUMK m. 337’ye göre sekiz gündür. Bu süre içinde karar temyiz edilmezse karar kesinleşir.

Karar verildikten sonra İcra İflas Kanunu’na göre ilamların icrası yoluyla karar icraya konulur. Karar icraya konulduğunda icraya başvurma harcı ve değeri belli olmayan icra takiplerinde icranın yerine getirilmesi harcı alınır. Mahkemenin belirlediği tarih ve saatte icra memuru ve polis gözetiminde dava konusu taşınmaza gidilerek alıcılara taşınmaz gösterilir. İcra ve iflas işlemlerinin icra dairesi dışında yerine getirildiği her bir işlem için ayrıca harç alındığından alıcılara taşınmazın gösterilmesi için icra memurunun taşınmaza gittiği her gün için ayrıca Harçlar Kanunu Genel Tebliğinin (B) İcra İflas Harçları bölümünün III. Bendine göre harç alınır. Alınan harçlar davalı kiracıdan tahsil edilir. 

III. 01.10.2011 TARİHİNDEN SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NDAN SONRAKİ DURUM:

01.10.2011 tarihinde yürürlüğe girecek olan HMK m. 12/I’e göre “… taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”  

HMK m. 4/I,1’e göre “Kiralanan taşınmazların, (…) kira ilişkisinden doğan (…) tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,” ve HMK m. 4/I,c’de “Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları” sulh hukuk mahkemesinin göreceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla yeni HMK’nın yürürlüğe girmesinden sonra davanın görüleceği yer mahkemesi ve görevli mahkeme açısından bir değişiklik söz konusu olmayacaktır.

Yargılamanın tabi olacağı usul açısından da bir değişiklik söz konusu değildir. HMK m. 316/I,a’ya göre sulh hukuk mahkemelerindeki yargılama da basit yargılama usulü uygulanacaktır. HMK m. 320/I hükmüne göre hâkim mümkün olan hallerde dosya üzerinden de karar verebilecektir. İncelemesini yaptığımız dava konusunda eğer davacının dilekçesinde ve sunduğu deliller ile davalının cevabı ve sunduğu deliller ile hâkim dosyayı duruşma yapmadan karara bağlayabilecek durum da ise dosya üzerinden kararını verebilecektir.

IV. 01.07.2012 TARİHİNDEN SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAN SONRAKİ DURUM:

01.07.2012 tarihinden sonra yürürlüğe girecek olan TBK’nun 319. maddesi “Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlığı altında düzenlemiştir. Bu maddenin ikinci fıkrasına göre “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Dolayısıyla yeni TBK’nda kiralanan taşınmazın gösterilmemesi kiracının borcuna aykırı davranış olarak kabul edilmiştir. Ayrıca taşınmazın gösterilmemesi mal sahibinin taşınmaz üzerindeki zilyetliğini kullanmasına da engel oluşturması sebebiyle TBK yürürlüğe girmeden önceki gerekçe de geçerli olmaya devam edecektir.  

Yeni TBK kiracıya bakım, satış ya da sonraki kiralama için taşınmazı gösterme yükümlülüğü getirmekle beraber aynı maddenin üçüncü fıkrasında “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır” şartını getirmiş ve kiraya verenin bu hakkı kötüye kullanmasının önüne geçmiştir. Hâkim de kararını verirken bu durumu gözetmek zorundadır.