23 Eylül 2011 Cuma

SÖZLEŞME YAPILMADAN KİRANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

SÖZLEŞME YAPILMADAN KİRALANAN TAŞINMAZLARIN
TAHLİYESİ NASIL YAPILIR?

I. GİRİŞ:

Yazılı sözleşme yapılmadan kiralanan taşınmazlarda kira parasını ödemeyen kiracıların tahliyesi birçok mal sahibinin en önemli sorunlarından biridir. İcra İflas Kanunu hükümlerine göre bu durumdaki taşınmazların tahliyesi mümkündür.

II. BORÇLAR KANUNU VE İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE GÖNDERİLECEK TAHLİYE VE ÖDEME EMRİ:

Kiracı eğer kira parasını ödemezse bu durum Borçlar Kanunu m. 260/I’e göre kiralayana sözleşmeyi haklı feshetme hakkı vermektedir.  Borçlar Kanunu m. 260/I Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehilin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir” hükmünü içermektedir. Buna göre borçlu kiracıya gönderilecek icra emrinde eğer taraflar arasında belirlenen kira süresi altı ay veya üzerinde ise otuz günlük daha kısa ise altı günlük süre verilmiş olması gerekmektedir. İcra emrine ilişkin düzenlemeler İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İcra takibi yapılırken icraya başvurma harcı ile icra takibine konan kira borcunun binde beşi oranında peşin harç alınır.

III. TAHLİYE VE ÖDEME EMRİNE İTİRAZ ÜZERİNE YAPILACAK İŞLEMLER:

Borçlu kiracının altı ay veya daha uzun süreli sözleşmeler için İİK m. 269/II’ye göre yedi gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Altı aydan daha kısa süreli sözleşmelerde itiraz süresi aynı maddeye göre üç gündür.

İcra ve İflas Kanunu 269/II’ye göre “Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini (İİK) 62. madde hükümleri dâhilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.” Borçlunun yapacağı itirazda kira sözleşmesini ve yazılı sözleşme yapılmışsa bu sözleşmedeki imzasını açıkça reddetmesi gerekir. Eğer bu konularda açık ret beyanı yoksa sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.

İİK m. 269/III’e göre borçlunun yukarıdaki şartlar dâhilinde yapacağı itiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yolu ile takip yapamaz.

İİK m. 269b/I’e göre borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Burada geçen merci kavramı İcra Tetkik Hâkimliği Merciidir.

Borçlu kira sözleşmesine ya da imzaya değil de kiranın ödendiği gibi borca itiraz ederse o takdirde itirazın iptali davası HUMK m. 8/II,1 hükmüne göre sulh hukuk mahkemesinde açılabileceği gibi İcra Tetkik Hâkimliği’nden de itirazın kaldırılması istenebilir. İcra Tetkik Hâkimliği’nden itirazın kaldırılmasının istenmesi uygulamada daha çok tercih edilen ve daha kısa sürede sonuç alınan bir yol olması sebebiyle itirazın kaldırılmasının İcra Tetkik Hâkimliği’nden istenmesi tavsiye edilir. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak olan davada başvurma harcı ile karar ve ilam harcı alınır. Kiralayan kabul edilen itiraz görmeyen yazılı veya sözlü olsun kira sözleşmesi ile alacağını ispatladığı için kiracı borçlu icra takibine konu aylara ilişkin ödemeyi ispatla yükümlüdür. Sözleşmede veya sözleşmeden ayrı bir mutabakat ile özellikle kiranın yatırılması için bir yer belirtilmemiş ise banka hesabı vs… kira borcu para alacağı olup Borçlar Kanunu m. 73/1 hükmüne göre götürülecek borçlardan olduğu için kiraların elden teslimi ve bunun makbuzunun ibrazı gerekir. Yeni TBK m. 89/1’de de aynı hüküm bulunmaktadır.

Sulh hukuk mahkemesinin ya da İcra Tetkik Hâkimliği’nin vereceği kararla itiraz kaldırıldıktan sonra icra işlemine devam edilir.

IV. TAHLİYE VE ÖDEME EMRİNİN KESİNLEŞMESİ ÜZERİNE İCRA TETKİK HÂKİMLİĞİ’NE YAPILACAK BAŞVURU:

İİK. m. 269a’ya göre borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklı tetkik merciinden tahliyeye karar verilmesini isteyebilir. İcra Tetkik Hâkimliği’ne tahliye başvurusu dava dilekçesi ile yapılır. Kiracı ödeme veya borcu olmadığı iddiasını ispat edemez ise itiraz kaldırılır ve tahliyeye karar verilir. Kiracı icra müdürlüğüne kira miktarına ilişkin bir itirazda bulunmamış ise artık itirazın kaldırılması davasında bunu iddia edemez.    

V. İCRA TETKİK HÂKİMLİĞİ’NİN VERDİĞİ KARAR DOĞRULTUSUNDA TAHLİYENİN YAPILMASI:

İİK m. 269c/III’e göre İcra Tetkik Hâkimliği’nin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. On günlük süre borçlu duruşmaya gelmiş ise kararın yüzüne karşı okunması ile gelmemiş ise kararın borçluya tebliği ile başlar.

Aynı maddeye göre borçlu tahliye kararı hakkında İİK 36. madde hükmünden faydalanabilir. İİK m. 36/I’e göre İcra Tetkik Hâkimliği kararını temyiz eden borçlu hükmolunan paranın resmi bir yere depo edildiğini ispat eder ya da hükmolunan para kıymetinde mercice kabul edilecek menkul rehin veya benzeri teminat veya gayrimenkul rehin veya geçerli banka kefaleti gösterirse veya borçlunun hükmolunan parayı karşılayacak malı bulunuyorsa icranın geri bırakılması için Yargıtay’dan karar alınmak üzere icra müdürü tarafından kendisine uygun bir süre verilir. Bu süre ancak zorunlu hallerde uzatılabilir.

İcra Tetkik Hâkimliği’nin kararından sonra borçlunun başvurabileceği başkaca bir hukuki yol bulunmamaktadır. Ancak icra takibinin borçlunun eline ulaşmasından sonra menfi tespit davası açma hakkı bulunmaktadır.

VI. TAHLİYE ESNASINDA KİRA BORCU İÇİN HACİZ VE HACZEDİLEN MALLARIN MUHAFAZA ALTINA ALINMASI:

İcra Tetkik Hâkimliğinin verdiği kararın üzerinden on günlük sürenin geçmesinden sonra icra dosyasında açılacak bir talep ve icra masrafı yatırıldıktan sonra icra memuru ile birlikte taşınmazın tahliyesi için taşınmaza gidilebilir. İİK m. 270/II’ye göre tahliye edilecek taşınmaz da tehlike olması durumuna göre polisin yardımı istenebilir.

Taşınmazın tahliyesinde icra emrinin tebliği üzerine tahliye edilmesi durumunda kira borcunun % 1,98’i, tahliye ve teslim bu başlık altında incelediğimiz gibi icra memurunun taşınmaza gidip taşınmazı tahliye ettirmesi yolu ile olursa kira borcunun % 3,96’sı oranın da tahsil harcı alınır. [1]

Taşınmazın tahliyesini talep eden alacaklı mal sahibi tahliye için taşınmasa icra memuru ile gidildiğinde kira alacağının karşılığı olarak da taşınmazda bulunan borçlu kiracıya ait malların haczedilmesini ve muhafaza altına alınmasını talep edebilir. Taşınmazda bulunan eşyanın muhafaza altına alınmasının talep edilmesi durumunda eşyayı taşıyacak aracın ve emanet edilecek yediemin deposunun masrafı da haciz ve tahliye esnasında icra memurunun elinde bulunan icra dosyasına yatırılması gerekir.

VII. 01.10.2011 TARİHİNDEN SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NDAN SONRAKİ DURUM:

01.10.2011 tarihinden sonra yürürlüğe girecek olan HMK’nın 4. maddesi;

“Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9.6.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, (…) görür” hükmünü getirmiştir.

Dolayısıyla HMK’nın yürürlüğe girmesinden sonra İİK 269 ve devamı maddelerine göre yapılacak tahliyeye ilişkin ilamsız icra takipleri ve bu takipler neticesinde icra tetkik hâkimliğine ve kira borcuna itiraz durumunda sulh hukuk mahkemesine yapılacak başvurularda bir değişiklik olmayacaktır.

VIII. 01.07.2012 TARİHİNDEN SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAN SONRAKİ DURUM:

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan TBK’nun yürürlükteki 818 sayılı BK’nun 260. maddesine karşılık gelen 315. maddesi “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” hükmünü getirmiştir. TBK m. 315’deki düzenleme kira sözleşmesinin süresine ilişkin bir ayırıma gitmemiştir. Bu sebeple kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın en az on gün konut ve çatılı işyerlerinde ise en az otuz gün süre verilecek şekilde İİK m. 269’a göre icra takibi yapılacaktır.

TBK yürürlüğe girmeden önce yapılmış sözleşmelerde kanunun yürürlüğe girmesinden sonra meydana gelecek temerrüt hallerinde yeni TBK hükümlerinin uygulanacağı 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Bu maddeye göre “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.”


[1] Bu makalede belirttiğimiz harç ve masraflar 2011 yılı Harçlar Kanunu tarifesine göredir.

2 Eylül 2011 Cuma

SATIŞA ÇIKARTILAN TAŞINMAZIN KİRACI TARAFINDAN ENGELLENMESİ

SATIŞA ÇIKARTILAN TAŞINMAZ İÇİN
YER GÖSTERME ZAMANININ TESPİTİ DAVASI

I. GİRİŞ:

Taşınmazlarını satışa çıkartan mal sahipleri taşınmazlarını alıcılara göstermek istediğinde taşınmaz da oturan kiracıların ailelerinin mahremiyetini ihlal edeceği gerekçesi ile buna izin vermeyerek mal sahiplerini zor durumda bıraktıkları görülmektedir. Bu ve benzeri durumlar için 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da ve Borçlar Kanunu’nda bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada kiralanan taşınmazın kiracı tarafından alıcıya gösterilmemesi üzerine tespit davası açılarak bu konudaki uyuşmazlıklar giderilmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası bu konudaki kanun boşluğunu dolduracak bir düzenleme içermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile bu konuda açılacak davaların dayanacağı hukuki gerekçede değişecektir.

II. YÜRÜRLÜKTEKİ HÜKÜMLERE GÖRE YER GÖSTERME ZAMANININ TESPİTİ:

A) DAVANIN AÇILACAĞI YER VE GÖREVLİ MAHKEME:

Davanın açılacağı yer mahkemesi gerek HUMK m. 9/I’e göre davalının bulunduğu yer mahkemesi gerekse HUMK m. 13/II’ye göre dava, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin korunması ve kullanma haklarına bağlı borcunu ihlal ettiği gerekçesiyle açılacağı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise HUMK m. 8/II,1’de yazılı olan “…kira sözleşmesine dayanan (…) tespit davaları …” hükmüne göre sulh hukuk mahkemesidir.

B) DAVANIN NİTELİĞİ:

Açılacak olan dava kiracının kiralanana ilişkin zilyetlik ve kullanma haklarına bağlı borcunu ihlal ettiğinin ve alıcılara taşınmazı göstermesi için yer gösterme zamanının tespiti istemidir. Bu sebeple dava niteliği itibariyle tespit davasıdır.

C) YARGILAMANIN TABİ OLDUĞU USUL:

Dava sulh hukuk mahkemesinde görüleceği için HUMK m. 507’nin göndermesi ile HUMK m. 176/10 hükmüne göre basit yargılama usulüne tabidir.

Ç) HARÇ:

Davanın konusu para ile ölçülebilir olmadığından Harçlar Kanunu gereği maktu harç alınır.

D) GÖSTERİLECEK DELİLLER:

Dava konusu taşınmazın sahibi olduğunuzu göstermesi için tapu kayıt örneği ya da tapu senedi örneği, taşınmazı davalıya kiraladığınızı gösteren kira sözleşmesi örneği dava dilekçesi ekinde mahkemeye sunulmalıdır. Kira sözleşmesi bulunmuyorsa taşınmazın davalıya kiralandığını ispatlamak için ve alıcılara taşınmazın davalı kiracı tarafından gösterilmediğini ispatlamak için tanık da gösterilmelidir. Tanık olarak sadece taşınmaza talip olan alıcı değil taşınmazın satış işlemlerini yürütmesi için anlaşmaya varılan emlâkçı da tanık olarak gösterilebilir.

E) TALEP KONUSU:

Açılacak olan davada yukarıda belirtilen delillere dayanılarak davalı kiracının kiralanana ilişkin zilyetlik ve kullanma haklarına bağlı borcunu ihlal ettiği ispatlanmak suretiyle taşınmazın alıcılara gösterilmesi zamanının tespiti talep edilecektir. Bu amaçla davacı kendisi de belli bir zamanın yer gösterme zamanı olarak belirlenmesini talep edebilir. Örneğin “Pazartesi günleri öğleden sonra saat 15:00 ile 17:00 saatleri arasında, Salı günleri öğleden sonra saat 15:00 ile 17:00 saatleri arasında, Çarşamba günleri öğleden sonra saat 15:00 ile 17:00 saatleri arasında; taşınmaz satılıncaya kadar (ya da bir ay süreyle) taşınmaza talip olacak alıcılara davalının evi göstermesine karar verilmesini” şeklinde talepte bulunulabilir.   

F) MAHKEMENİN VERECEĞİ YER GÖSTERME ZAMANININ TESPİTİ KARARI:

Hâkim yargılama esnasında davalı kiracının alıcılara taşınmazı haklı nedenler olmaksızın göstermediğini tespit ettikten sonra taşınmazın alıcılara haftanın hangi günlerinde ve hangi saatler arasında gösterileceğini tespit eder. Bu tespiti yaparken davalı kiracının çalışıp çalışmadığını, çalışıyorsa haftanın hangi günlerinde ve hangi saatler arasında çalıştığını, davalı kiracıdan başka taşınmazda kalan başka kişiler olup olmadığını ve bu kişilerin haftanın hangi günlerinde ve hangi saatlerinde taşınmazda bulunduklarını araştırmak zorundadır. Hâkim bu konuları araştırdıktan sonra davalı kiracının aile mahremiyetini ihlal etmeyecek bir yer gösterme zamanı tespit eder.

G) YARGILAMA GİDERLERİ:

Yargılama giderleri dava açılırken yatırılan maktu harç, tebligat giderleri ve eğer tanık dinletilmişse tanık ücreti ile Avukatlık Ücret Tarifesine göre maktu vekâlet ücretidir.

Ğ) MAHKEME KARARININ UYGULANMASI:

Temyiz süresi kararın taraflara tebliğinden itibaren sulh hukuk mahkemeleri için HUMK m. 337’ye göre sekiz gündür. Bu süre içinde karar temyiz edilmezse karar kesinleşir.


Karar verildikten sonra İcra İflas Kanunu’na göre ilamların icrası yoluyla karar icraya konulur. Karar icraya konulduğunda icraya başvurma harcı ve değeri belli olmayan icra takiplerinde icranın yerine getirilmesi harcı alınır. Mahkemenin belirlediği tarih ve saatte icra memuru ve polis gözetiminde dava konusu taşınmaza gidilerek alıcılara taşınmaz gösterilir. İcra ve iflas işlemlerinin icra dairesi dışında yerine getirildiği her bir işlem için ayrıca harç alındığından alıcılara taşınmazın gösterilmesi için icra memurunun taşınmaza gittiği her gün için ayrıca Harçlar Kanunu Genel Tebliğinin (B) İcra İflas Harçları bölümünün III. Bendine göre harç alınır. Alınan harçlar davalı kiracıdan tahsil edilir. 

III. 01.10.2011 TARİHİNDEN SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU’NDAN SONRAKİ DURUM:

01.10.2011 tarihinde yürürlüğe girecek olan HMK m. 12/I’e göre “… taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”  

HMK m. 4/I,1’e göre “Kiralanan taşınmazların, (…) kira ilişkisinden doğan (…) tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,” ve HMK m. 4/I,c’de “Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları” sulh hukuk mahkemesinin göreceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla yeni HMK’nın yürürlüğe girmesinden sonra davanın görüleceği yer mahkemesi ve görevli mahkeme açısından bir değişiklik söz konusu olmayacaktır.

Yargılamanın tabi olacağı usul açısından da bir değişiklik söz konusu değildir. HMK m. 316/I,a’ya göre sulh hukuk mahkemelerindeki yargılama da basit yargılama usulü uygulanacaktır. HMK m. 320/I hükmüne göre hâkim mümkün olan hallerde dosya üzerinden de karar verebilecektir. İncelemesini yaptığımız dava konusunda eğer davacının dilekçesinde ve sunduğu deliller ile davalının cevabı ve sunduğu deliller ile hâkim dosyayı duruşma yapmadan karara bağlayabilecek durum da ise dosya üzerinden kararını verebilecektir.

IV. 01.07.2012 TARİHİNDEN SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK OLAN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAN SONRAKİ DURUM:

01.07.2012 tarihinden sonra yürürlüğe girecek olan TBK’nun 319. maddesi Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” başlığı altında düzenlemiştir. Bu maddenin ikinci fıkrasına göre “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Dolayısıyla yeni TBK’nda kiralanan taşınmazın gösterilmemesi kiracının borcuna aykırı davranış olarak kabul edilmiştir. Ayrıca taşınmazın gösterilmemesi mal sahibinin taşınmaz üzerindeki zilyetliğini kullanmasına da engel oluşturması sebebiyle TBK yürürlüğe girmeden önceki gerekçe de geçerli olmaya devam edecektir.  

Yeni TBK kiracıya bakım, satış ya da sonraki kiralama için taşınmazı gösterme yükümlülüğü getirmekle beraber aynı maddenin üçüncü fıkrasında “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır” şartını getirmiş ve kiraya verenin bu hakkı kötüye kullanmasının önüne geçmiştir. Hâkim de kararını verirken bu durumu gözetmek zorundadır.